Festhypothek oder Saron? So hat sich die Ausgangslage geändert

Jede Saron-Hypothek ist im Grunde eine Wette. Die Hauskäuferin oder der Hauskäufer setzt darauf, dass die Leitzinsen über Jahre hinweg tief bleiben. Geht die Rechnung jedoch nicht auf, kann es teuer werden. Die Alternative ist ein Instrument, das derzeit wieder attraktiver erscheint: die Festhypothek.

«Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, kann die Festhypothek jetzt abschliessen», hiess es denn auch letzte Woche in diversen Medien. Auslöser war eine Mitteilung des Vergleichsdiensts Comparis. Demnach sei nicht damit zu rechnen, dass die Hypothekarzinsen in den nächsten Monaten sinken. 

Laut Comparis lagen die Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken Anfang Dezember bei 1,74 Prozent. Damit waren sie deutlich günstiger als im März, als sie auf über 2 Prozent geklettert waren.

Wer zu früh ist, zahlt einen Zuschlag

Ist es also ein guter Zeitpunkt, um eine Festhypothek abzuschliessen? Selbst wenn man sie nicht sofort, sondern vielleicht erst 2027 braucht?

Hier kommt der sogenannte Forward-Zuschlag ins Spiel. Mit ihm sichert sich die Bank gegen das Risiko ab, dass die Zinsen gestiegen sind, wenn die Hypothek dann tatsächlich zu laufen beginnt. Laut Comparis-Finanzexperte Dirk Renkert verlangen die meisten Banken den Zuschlag aber nur, wenn die Hausbesitzerinnen die Finanzierung mehr als 12 Monate vorher abschliessen wollen. 

Laut Florian Schubiger, CEO der Vertriebsplattform Hypotheke.ch, unterscheiden sich die Zuschläge je nach Anbieter. Als Richtwert nennt er einen Zinsaufschlag von aktuell 0,1 Prozentpunkten, wenn man eine zehnjährige Festhypothek 12 Monate vorher abschliessen will.

Festhypotheken haben den Vorteil, dass sie während der Laufzeit immer gleich viel kosten. Eine Garantie, die es nicht gratis gibt. Gemäss Schubiger kostete eine zehnjährige Festhypothek in den letzten 50 Jahren einen Prozentpunkt mehr als eine sogenannte Geldmarkthypothek (seit einigen Jahren heisst sie Saron-Hypothek) – aktuell beträgt die Differenz nur noch einen halben Prozentpunkt. «Die Absicherung ist also vergleichsweise günstig.»

Trotzdem gibt es Gründe für eine Geldmarkthypothek. «Festhypotheken lohnen sich nur, wenn man von stark steigenden Zinsen ausgeht», schreibt das VZ Vermögenszentrum auf seiner Website. Derzeit gebe es aber für die Nationalbank kaum Anreize, die Zinsen zu erhöhen.

Eine Geldmarkthypothek war fast immer günstiger

Das VZ empfiehlt schon lange, auf Saron-Hypotheken zu setzen. Es hat ausgewählte Zinskosten für alle Zehnjahresperioden von 1993 bis 2024 verglichen. Fast immer war eine Geldmarkthypothek günstiger als eine fünf- oder zehnjährige Festhypothek. 

Geldmarkthypotheken funktionieren so: Senkt oder erhöht die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins, wird auch die Hypothek billiger oder teurer – und zwar sofort. «Wie schnell sich die Zinsen erhöhen können, hat sich in der Zeit von Juni 2022 bis Juni 2023 gezeigt, als der SNB-Leitzins von –0,75 auf 1,75 Prozent gestiegen ist», sagt Comparis-Experte Renkert zum Beobachter.

Plötzlich ist die Hypothek dreimal so teuer

Die Folgen sind nicht zu unterschätzen. Eine Saron-Hypothek über eine Million Franken kostet heute (Leitzins 0,0 Prozent) zum Beispiel 9000 Franken im Jahr. Steigt der Zins nur schon auf 1,75 Prozent, sind aber bereits 26’500 Franken fällig – fast das Dreifache. 

Wichtig ist darum, dass man damit oder sogar mit einem noch stärkeren Zinsanstieg leben könnte. Also «wenn man auch dann noch ruhig schläft, wenn die Zinsen auf 4 oder 5 Prozent steigen», wie es Schubiger gegenüber dem Beobachter formuliert.  

Anders gesagt: Wenn die Saron-Wette – dass die Leitzinsen über Jahre sehr tief bleiben – doch nicht aufgeht, dann muss man sich das leisten können.