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GeldnotWer die Miete nicht zahlt, fliegt raus

Beim Mietzins auf Zeit zu spielen kann fatale Folgen haben: Der Vermieter kann dann die Wohnung mit einer kurzen Frist kündigen.

Wer die Miete nicht oder nicht pünktlich bezahlt, riskiert schnell die Kündigung der Wohnung. Ein Wegweiser durch ein juristisches Minenfeld – für Mieter und Vermieter.

von aktualisiert am 23. Januar 2018

Die Miete ist ein happiger Brocken im Budget. Umso grösser ist die Versuchung, bei finanziellen Engpässen mit der Bezahlung zuzuwarten – schliesslich hat auch noch der Zahnarzt Geld zugut, und von der Autogarage ist bereits eine Mahnung eingetroffen.

Doch beim Mietzins auf Zeit zu spielen kann fatale Folgen haben: Der Vermieter kann dann die Wohnung mit einer kurzen Frist kündigen. Damit solche Katastrophen nicht eintreffen, die wichtigsten Hinweise und Fristen:

Wann muss die Miete bezahlt werden?

In aller Regel sehen Mietverträge vor, dass Mietzinse und Nebenkosten monatlich im Voraus oder auf den ersten Tag jedes Monats zu bezahlen sind – spätestens dann muss das Geld auf dem Bankkonto des Vermieters eingegangen sein. Erfolgt die Überweisung später, sind Sie rechtlich gesehen mit der Zahlung im Verzug. Übergibt der Vermieter dem Mieter Einzahlungsscheine der Post, muss der Mieter den Mietzins am letzten Tag des Vormonats einzahlen.

Was sind die Konsequenzen, wenn die Miete zu spät oder überhaupt nicht bezahlt wird?

Schlimmstenfalls droht eine ausserordentliche Kündigung, wenn der Mieter die ausstehenden Mietzinse nicht vollständig innert 30 Tagen begleicht. Der Vermieter kann mit einer weiteren Frist von 30 Tagen auf das nächste Monatsende kündigen.

Wichtig: Eine solche ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug schliesst eine Erstreckung des Mietvertrages aus. Und wer dauernd erst nach einer Mahnung die Miete bezahlt, läuft Gefahr, dass ihm ordentlich (das heisst mit der vertraglichen Frist) gekündigt wird.

Wie reagieren, wenn eine Kündigung wegen Zahlungsverzug eingetroffen ist?

Sie sollten genau überprüfen, ob der Vermieter bei der Kündigung sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt – macht er da nämlich einen Fehler, ist die Kündigung ungültig. Darauf kommt es an:

  • Der Vermieter muss mit der vorausgegan­genen schriftlichen Mahnung eine 30-tägi­ge Frist zur Zahlung der Mietzinsausstände sowie eine Kündigungsandrohung ausgesprochen haben. Diese Zahlungsaufforderung muss klar und deutlich abgefasst sein und darf nur fällige Mietzinse betreffen. Der ausstehende Betrag muss beziffert werden.
     
  • Erst wenn die mit der Zahlungsaufforderung gewährte 30-tägige Frist abgelaufen ist, darf der Vermieter mit einer Frist von 30 Tagen auf das nächste Monatsende kündigen.
     
  • Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Der Vermieter muss ein vom Kanton bewilligtes Formular verwenden. Dieses orientiert den Mieter über seine Rechte.
     
  • Ehepaare: Beide müssen Kündigung und Mahnung separat erhalten, auch wenn nur eine Person den Vertrag unterschrieben hat.
     
  • Bei anderen Wohngemeinschaften reicht die Zustellung eines Formulars, auf dem sämtliche Mieter aufgeführt sind.
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Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen sich bei der Wohnungskündigung an gewisse Spielregeln halten. Als Guider-Mitglied erfahren Sie, welche Kündigungsmöglichkeiten es gibt und wie Sie sich gegen eine ungerechtfertigte Kündigung zur Wehr setzen können.

Welche Termine müssen bei der Kündigung eingehalten werden?

Die Kündigung muss vor Beginn einer 30-tägigen Kündigungsfrist beim Mieter eingetroffen sein (Briefkasten, Postfach, persönliche Überbringung).

Meist erfolgt sie per Einschreibebrief. Kann der Postbote den Brief nicht aushändigen, gilt die Kündigung als empfangen, sobald der Mieter sie erstmals auf der Post hätte abholen können.

Beispiel: Der Vermieter schickt eine Kündigung per Ende September am 30. August mit Einschreibebrief ab. Ist der Mieter am 31. Au­gust abwesend und kann er die Sendung erst am 1. September abholen, ist die Kündigung zwar verspätet – aber nicht ungültig. Sie verschiebt sich dann einfach automatisch auf den nächstmöglichen Termin, das heisst in diesem Fall ­Ende Oktober.

Achtung: An Samstagen werden eingeschriebene Briefe nur an Postfachadressen zugestellt.

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Wann ist eine Kündigung missbräuchlich?

Eine Einsprache durch die Mieter ist erfolgversprechend, wenn eine missbräuchliche Kündigung vorliegt. Das Bundesgericht hat in folgenden Fällen Missbrauch festgestellt:

  • wenn der Vermieter in seiner Abmahnung unter Frist­ansetzung vom Mieter eine weit höhere Summe fordert, als dieser ihm schuldet;
     
  • wenn die Kündigung sich auf einen sehr unbedeutenden Zahlungsrückstand stützt;
     
  • wenn der rückständige Mietzins kurze Zeit (ein bis zwei Tage) nach Ablauf der Zahlungsfrist beglichen wird – allerdings nur wenn der Mieter stets pünktlich bezahlt hat;
     
  • wenn der Vermieter grundlos viele Monate zuwartet, bis er den Mietvertrag kündigt.

Säumige Mieter, die wegen eines Formfehlers die Kün­digung abwehren können, kommen nur vorderhand mit einem blauen Auge davon. Beim zweiten Anlauf wird der Vermieter sicher korrekt vorgehen – dann kann es schwierig werden, innert 30 Tagen eine neue Bleibe zu finden.

Entscheidend ist also, das Problem an der Wurzel zu packen: Sobald sich Zahlungsschwierigkeiten abzeichnen, ist es ­ratsam, mit dem Vermieter so schnell wie möglich das ­Gespräch zu suchen. Gleichzeitig ist empfehlenswert, eine Budgetberatungsstelle aufzusuchen. Die Experten fürs persönliche Budget können einem helfen, die Finanzen besser einzuteilen – damit immer genug für die Miete bleibt.

Was Vermieter auf keinen Fall dürfen

  • Stehen Mietzinse aus, dürfen Vermieter nicht eigenmächtig vorgehen und dem säumigen Mieter zum Beispiel Strom, Wasser oder gar die Heizung ­abstellen.
     
  • Vermieter dürfen keine Türschlösser auswechseln; das kann strafrechtliche Folgen nach sich ziehen (etwa wegen Nötigung und/oder Hausfriedensbruch).
     
  • Generell gilt: Vermieter dürfen nie im Besitz von Wohnungsschlüsseln sein – ausser der Mieter ist damit einverstanden.

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