Hausabriss ohne Baugesuch – ist die Kündigung gültig?

Es kommt auf die Details an. Aber grundsätzlich sind die Anforderungen bei einer Kündigung wegen «Abbruch und Neubau des Gebäudes» vergleichsweise niedrig; im Gegensatz zur Sanierungskündigung. Da muss die Vermieterschaft nachweisen, dass die Arbeiten durch verbleibende Mieter erheblich erschwert werden.

Wenn abgebrochen wird, braucht es kein ausgereiftes oder bereits bewilligtes Neubauprojekt. Das hat das Bundesgericht mehrfach betont.

Die Logik dahinter: Es spielt keine Rolle, wie genau der geplante Neubau konkret ausgestaltet ist – weil es nichts ändert an der Tatsache, dass das Gebäude abgerissen wird und die Mieter das Objekt verlassen müssen. Die Folge: Ein fehlendes Bauprojekt allein macht die Kündigung nicht ungültig.

Aber: Eine Kündigung könnte missbräuchlich sein, wenn Bestimmungen des öffentlichen Rechts dem Abbruch der Liegenschaft entgegenstehen. In Frage kommen hier insbesondere Bestimmungen des Denkmalschutzes. Oder wenn der Abbruch nur als Vorwand dient, um die Mieter loszuwerden. In diesen beiden Fällen ist es ratsam, die Kündigung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anzufechten.

Aber auch wenn die Kündigung rechtlich zulässig ist, bedeutet dies nicht zwingend den sofortigen Auszug. Mieterinnen und Mieter können eine Erstreckung des Mietverhältnisses bei der Mietschlichtungsbehörde beantragen. Auch hier müssen sie das Gesuch innert 30 Tagen einreichen. Dies ist dann erfolgversprechend, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für die Betroffenen eine Härte darstellt, die schwerer wiegt als die Interessen des Vermieters.

In solchen Fällen besteht die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu verlängern, um der Mieterschaft mehr Zeit für die Suche nach einer neuen Bleibe einzuräumen.