Bei welchen Objekten kann man den Anfangsmietzins anfechten?
Das ist grundsätzlich bei allen Wohn- und Geschäftsräumen
möglich, die neu vermietet werden. Ausgenommen sind luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit mindestens sechs Zimmern sowie Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden. Das gilt auch für staatlich subventionierte Wohnräume oder wenn der Zins behördlich kontrolliert wird.
Aber man hat ja den Mietvertrag unterschrieben und so den Zins akzeptiert?
Das trifft zu. Aber das Recht, den Anfangsmietzins anzufechten, ist im Gesetz vorgesehen.
Welche Voraussetzungen müssen für eine Anfechtung erfüllt sein?
Es gibt drei massgebliche Voraussetzungen (siehe «Tipps: Wann kann man den Anfangsmietzins in Frage stellen»). In der Praxis müssen Sie hauptsächlich eine familiäre oder persönliche Notlage beweisen, wenn Sie sich darauf berufen. Wohnungsnot, eine andere Voraussetzung, ist bereits aus amtlichen Statistiken zu ersehen, die das Gericht kennt. Und dass der Vermieter den Mietzins erheblich erhöht hat
, lässt sich leicht belegen. Er muss Ihnen den früheren Zins auf Verlangen bekanntgeben.
Wie geht man bei einer Mietzinsanfechtung vor?
Sie müssen den Mietzins bei der zuständigen Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. Dafür haben Sie 30 Tage Zeit. Die Frist beginnt grundsätzlich einen Tag nach der Übernahme der Wohnung. Lassen Sie sich unbedingt vorher beraten.
Beobachter-Abonnenten können mit dem Musterbrief «Anfechtung des Anfangsmietzinses» Beschwerde bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einlegen, wenn einer der Anfechtungsgründe erfüllt ist. Einfach ausfüllen, ausdrucken und unter Umständen mehrere hundert Franken sparen.
Mein Vormieter ist ausserterminlich ausgezogen. Ich habe seinen Vertrag übernommen. Kann ich den Anfangsmietzins anfechten?
Nein. Das geht nur bei Neuvermietungen, nicht bei einem übernommenen Vertrag.
Ich habe den Anfangsmietzins angefochten, weil der Vormieter weniger bezahlt hat. Kann ich bis zum Abschluss des Verfahrens einen reduzierten Mietzins zahlen?
Nein. Sie müssen während des Verfahrens den vertraglich abgemachten Mietzins zahlen. Sonst riskieren Sie die Kündigung
. Sie können den zu viel bezahlten Teil aber rückwirkend einfordern, falls das Gericht den Zins herabsetzt.
Muss der Vermieter den vorherigen Mietzins immer auf einem amtlichen Formular angeben?
Nein. Die Formularpflicht gibt es nur in den Kantonen Basel-Stadt, Genf, Freiburg, Neuenburg, Waadt, Zug und Zürich. Sie soll neu einziehende Bewohner über den früheren Mietzins informieren und darauf hinweisen, dass man den Mietzins anfechten kann. Auch in Kantonen ohne Formularpflicht
muss der Vermieter auf Verlangen sagen, wie viel der Vormieter gezahlt hat.
Wann muss der Vermieter das amtliche Formular aushändigen?
Bei Abschluss des Mietvertrags oder bei der Wohnungsübergabe. Spätestens aber 30 Tage nach der Übergabe, wobei die Frist zur Anfechtung des Anfangsmietzinses erst mit Zustellung des Formulars beginnt – sagt das Bundesgericht.
Was ist, wenn der Vermieter die 30 Tage nicht einhält?
Dann hat er die Abgabefrist verpasst. Der Mietzins, den Sie vertraglich abgemacht haben, ist damit nichtig. Das heisst: Sie können die Schlichtungsbehörde anrufen und danach das Gericht, mit dem Begehren, dass Ihr Mietzins rückwirkend amtlich festgesetzt wird. Zu viel bezahlte Mietzinse können Sie zurückverlangen.
Eine der drei folgenden Bedingungen muss erfüllt sein:
- Sie sahen sich wegen einer familiären oder persönlichen Notlage – etwa einer Geburt oder einer Trennung – gezwungen, den Mietvertrag am neuen Ort abzuschliessen.
- Sie waren aufgrund der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt gezwungen, den Mietvertrag abzuschliessen. Wohnungsnot liegt vor, wenn der Leerbestand im betreffenden Kanton unter 1,5 Prozent liegt oder der Kanton eine Formularpflicht kennt. In diesem Fall muss der Vermieter auf einem Formular angeben, wie viel der Vormieter bezahlt hat.
- Der neue Vermieter hat den Zins für die Wohnung erheblich erhöht. Wenn er ihn um mehr als 10 Prozent heraufgesetzt hat, um ihn an die orts- und quartierüblichen Mieten anzupassen, muss er nachweisen, dass der neue Mietzins gerechtfertigt ist. Es ist schwierig, den Nachweis zu erbringen.
Es gibt verschiedene Gründe, die zu einer Mietzinssenkung führen können. In der Praxis von Bedeutung ist aber lediglich die Mietzinssenkung aufgrund von Hypothekarzinssenkungen. Guider zeigt Beobachter-Abonnenten mithilfe von nützlichen Vorlagen, wie sie das Herabsetzungsbegehren erfolgreich an den Vermieter weitergeben.
