Vermieterinnen und Vermieter können mit drei verschiedenen Gründen argumentieren, wenn sie die Nettomiete erhöhen wollen. Nettomiete bedeutet: der Mietzins ohne Nebenkosten.
Erstens mit dem Referenzzinssatz , der von 1,25 Prozent auf 1,5 Prozent gestiegen ist.
Zweitens mit der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise: Vermieterinnen dürfen davon maximal 40 Prozent auf die Mieter überwälzen. Diese beiden Zahlen können Sie selbst relativ einfach überprüfen mit einem Mietzinsrechner vom Mieterinnen- und Mieterverband.
Als dritten Grund kommt die sogenannte allgemeine Kostensteigerung in Frage. Dazu zählen einerseits gestiegene Betriebskosten, die nicht bereits separat als Nebenkosten ausgeschieden sind. Denkbar sind zum Beispiel Liegenschaftssteuern oder auch Versicherungsprämien. Je mehr Kosten im Mietvertrag separat aufgeführt sind, desto weniger wirkt sich eine allgemeine Kostensteigerung auf den Mietzins aus. Andererseits können Unterhalts- und Instandstellungsarbeiten die Kosten in die Höhe treiben. Je älter das Haus, desto mehr müssen Hauseigentümerinnen reparieren und erneuern, um den Wert der Liegenschaft zu erhalten. Wer sein Haus aber vernachlässigt, kann keine Kostensteigerung geltend machen. Und eine neuere oder umfassend sanierte Liegenschaft hat im Gegensatz zu einer älteren einen geringeren Unterhaltsbedarf.
Einsicht über Kosten von der Vermieterin verlangen
Die meisten Schlichtungsbehörden lassen einfachheitshalber eine pauschale Kostensteigerung zwischen 0,5 und 1 Prozent pro Jahr zu, obwohl diese Praxis vom Bundesgericht klar als nicht zulässig erachtet wird. Schauen Sie unter www.mietrecht.ch bei Ihrer Postleitzahl nach sowie was bei der zuständigen Schlichtungsbehörde gilt. Als Mieter können Sie die Pauschale beanstanden. Dann muss die Vermieterin die konkreten Zahlen nachweisen. Massgeblich ist der Durchschnitt der effektiven Kosten während mehreren Jahren.
Stellen Sie sich zwei Fragen: Wird das Haus schlecht unterhalten oder gar vernachlässigt? Werden beispielsweise Positionen wie die Hauswartung , die Umgebungspflege und der Liftservice separat als Nebenkosten in Rechnung gestellt? Bei einem doppelten Ja sollten Sie den Taschenrechner in die Hand nehmen. Denn die jährliche Pauschale sollte sich in der unteren Hälfte davon bewegen, was die Schlichtungsstelle toleriert. Unterbreiten Sie der Vermieterin einen konkreten Vorschlag für einen jährlichen pauschalen Zuschlag, zum Beispiel 0,25 bis 0,5 Prozent. Oder verlangen Sie eine exakte zahlenmässige Begründung für die Kostensteigerung.
Wenn sie Ihnen keine zufriedenstellende Antwort gibt, können Sie die Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde anfechten . Achtung: Dafür haben Sie nach Erhalt des Briefes nur 30 Tage Zeit.
Rechnungsbeispiele zur allgemeinen Kostensteigerung
Aber wie finden Sie heraus, wie viel Kostensteigerung pro Jahr die Vermieterin verlangt? Hier zwei Beispiele, je nach Begründung:
Beispiel 1
In der Begründung der Vermieterin steht:
Kostensteigerung von 11.2017 bis 4.2023 um CHF 41.45 (2,71 %)
Das heisst: In den letzten 5,5 Jahren sind die allgemeinen Kosten für Ihre Wohnung um 2,71 Prozent gestiegen. Das bedeutet pro Jahr eine Kostensteigerung von 0,49 Prozent (2,71 ÷ 5,5 = 0,49).
Beispiel 2
In der Begründung der Vermieterin steht:
Allgemeine Kostensteigerung von 30.6.2020 ausgeglichen bis 31.5.2023: CHF 37.05
Das heisst: Eine Kostensteigerung von 0,48 Prozent pro Jahr. Dazu kommt man in zwei Schritten:
- Schritt 1: Kostensteigerung in Franken pro Jahr: CHF 37.05 ÷ 3 Jahre = CHF 12.35
- Schritt 2: In Prozent pro Jahr umrechnen
Beratung zum Mietrecht beim Beobachter
Wird bei Ihnen der Mietzins erhöht und Sie wissen nicht, ob alles mit rechten Dingen zugeht? Abonnentinnen und Abonnenten des Beobachters haben die Möglichkeit, sich im Beobachter-Beratungszentrum während der Hotline-Zeiten kostenlos beraten zu lassen: Montag bis Freitag, 9 bis 13 Uhr, Telefon: 058 510 73 72.
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Es gibt verschiedene Gründe, wie es zu einer Mietzinserhöhung kommen kann. Ein steigender Referenzzinssatz sowie die Weitergabe der Teuerung an die Mieterschaft betrifft viele, während eine Hausrenovation nur die dort wohnhaften Mieterinnen und Mieter tangiert. Bei Guider erfahren Beobachter-Abonnentinnen und -Abonnenten, was die Anforderungen an die Vermietenden sind und wie man sich als Mieter wehren kann.
- 1Welcher Mietzins ist angemessen?
- 2Was sind orts- und quartierübliche Mietzinse?
- 3Mietzinserhöhung infolge des gestiegenen Referenzzinssatzes
- 4Mietzinserhöhung infolge Teuerung und Kostensteigerung
- 5Mietzinserhöhung infolge Renovation der Mietwohnung
- 6Anforderungen an die Mitteilung der Mietzinserhöhung durch den Vermieter
- 7Mietzinserhöhung anfechten
- 8Kündigungsschutz bei Anfechtung der Mietzinserhöhung