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FintechGeld anlegen ohne Bank

Geld anlegen und satten Profit machen: Das versprechen Fintech-Firmen. Doch die Sache hat Haken – wie das Beispiel Immobilienanlagen zeigt.

5 bis 6 Prozent Immobilienrenditen auf Fintech-Anlagen sind mehr Schein als Sein.
von aktualisiert am 07. Dezember 2017

«Vergessen Sie die Bank» oder «Werden Sie Miteigentümer eines rentablen Mehrfamilienhauses» – mit solchen Slogans gehen neue Internet-Finanzdienstleister auf Kundenfang.

Die digitalen Plattformen sind eine direkte Konkurrenz für Banken. Sie sammeln Geld für Projekte und Geschäftsideen – bei ganz verschiedenen Geldgebern. Man spricht hier von Fintech, der Trendbegriff umfasst neue Technologien im Bereich der Finanzdienstleistung. Schlüsselbegriffe sind Crowdinvesting (Investitionen) oder Crowdlending (Kredite).

Fachleute haben ihre Zweifel

Beispiel Immobilien-Investments: Die digitalen Vermarkter stellen den direkten Kontakt zwischen Geldgebern und Kunden her – eine Bank ist überflüssig. Crowdhouse, Crowdli, Immoyou und andere Anbieter verkaufen Anteile von Schweizer Immobilien. Aber anders als bei den Immobilienfonds einer Bank investieren hier die privaten Anleger direkt in Liegenschaften. Und sie werden als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen.

Fachleute haben Vorbehalte gegenüber diesem Modell. «Die Miteigentumsanteile kann man nicht oder nur eingeschränkt handeln», sagt etwa Florian Schubiger von der unabhängigen Beratungsfirma Vermögenspartner.

Crowdhouse sagt zwar, die Plattform würde einen gewissen Handel der Anteile ermöglichen. Doch verlässliche Zusagen, dass man aus dem Investment jederzeit aussteigen kann, gibt es nirgends. Wie man Miteigentumsanteile à 100'000 oder 200'000 Franken im Fall einer Wirtschafts- oder Immobilienkrise wieder loswird, steht in den Sternen. Erschwerend kommt hinzu, dass die anderen Miteigentümer am Haus ein gesetzliches Vorkaufsrecht geniessen.

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Wesentlich besser fährt man mit herkömmlichen Immobilienfonds. Hier können Anleger täglich Anteile kaufen und verkaufen. Und die Fondsgesellschaften sind verpflichtet, Fondsanteile mit einer einjährigen Kündigungsfrist zurückzunehmen.

Das Bild der risikolosen Immobilienrenditen von 5 bis 6 Prozent bekommt ebenfalls Risse, wenn man das Konfliktpotenzial in solchen zufällig zusammengewürfelten Miteigentümergemeinschaften sieht. Was, wenn die Wohnungen leer stehen? Oder plötzlich das Dach rinnt oder der Lift aussteigt?

Miteigentümer haben auch Pflichten

Das Gesetz sieht zwar vor, dass bei sehr dringenden Unterhaltsarbeiten die Verwaltung aktiv werden kann, ohne zuerst eine Miteigentümerversammlung einzuberufen. Doch für Renovationen und sonstige Massnahmen am Gebäude muss man erstens Mehrheiten finden. Und zweitens darf man nicht knapp bei Kasse sein.

Das wirft Fragen auf. «Was, wenn einzelne Eigentümer nicht die nötigen Mittel haben?», sagt der Basler Anwalt Michel de Roche. Die Bereitschaft, wo nötig zusätzliches Geld einzuschiessen, sei wohl viel geringer als bei Wohnungen, in denen man selber wohnt.

Fazit: Was als digitale Innovation präsentiert wird, ist rechtlich höchst komplex und bietet so gut wie keinen Anlegerschutz.

Andere Fintech-Plattformen vergeben Hypotheken – ebenfalls via Internet, unter Umgehung der Banken. «Soweit es sich um die reine Kreditvermittlung handelt, fällt diese nicht unter die Finanzmarktgesetze», sagt ein Sprecher der Finanzmarktaufsicht Finma. Insofern handeln Privatpersonen hier eigenverantwortlich und können nicht auf den Schutz einer Aufsicht zählen.

Lasche Regeln für Fintech-Firmen

Für Banken gelten strenge Mindeststandards. Sie dürfen meist keine Kredite vergeben, wenn der Schuldner die finanziellen Anforderungen nicht erfüllt – etwa kein ausreichendes Einkommen hat. Eine Internetplattform aber, die Geld vermittelt, das nicht von einer Bank stammt, ist an keine Auflagen gebunden und kann es verleihen, wem sie will. Möglicherweise ist die Verschuldung von Beginn weg hart an der Schmerzgrenze.

Der Vermittler wird für die einzelnen Kunden ein Rating vornehmen und einen kühl kalkulierten, risikogerechten Zins festlegen. Wenn dann noch hohe Vermittlungsprovisionen dazukommen, wird es richtig teuer. Wer vor allem Zinsen sparen will, sollte also besser auf Banken setzen, die heute für Standardfälle immer öfter Hypotheken online anbieten – ohne Vermittlungsgebühr eines Dritten.

Checkliste: Erst prüfen, dann entscheiden

Wer Finanzgeschäfte über digitale Vermittlungsplattformen tätigen möchte, sollte folgende Punkte beachten:

  • Diversifikation: Denken Sie an die Regel «nie alle Eier in einen Korb». Hände weg, falls ein Grossteil Ihres Vermögens in einem einzigen Objekt oder einer Anlageart gebunden wäre.
     
  • Zeit: Fassen Sie keine überstürzten Entscheide. Lassen Sie sich nicht von einer professionellen Website mit verführerischen Botschaften unter Druck setzen und täuschen.
     
  • Anbieter: Prüfen Sie deren Geschäftsberichte – falls es sie überhaupt gibt. Fragen Sie konkret nach der Revisionsstelle und nach den Köpfen, die hinter der Firma stehen.
     
  • Informationen: Schauen Sie öffentliche Foren oder Presseberichte an. Was sagen andere Kunden? Lesen Sie unbedingt die Warnliste der Finanzmarktaufsicht Finma.
     
  • Handelsregister: Ist die Firma im Handelsregister eingetragen? Wenn ja: Fallen häufige Änderungen auf – zum Beispiel der Name, der Domizilort, die Unterschriftsberechtigungen? Ist es nur eine GmbH, hinter der eine unbekannte Einzelperson steht? Vertrauenswürdiger wäre eine Aktiengesellschaft mit mindestens 100'000 Franken Eigenkapital und anerkannten Fachleuten im Verwaltungsrat.
     
  • Bonität: Solange ein Finanzvermittler keine Banklizenz hat und von der Finma nicht zugelassen ist, darf er Gelder nur weitervermitteln. Fragen Sie dennoch nach der Bonität – schreiben Sie dem Konkursamt, verlangen Sie einen Betreibungsregisterauszug, fordern Sie Wirtschaftsauskünfte über Creditreform ein.
     
  • Kosten: Provisionen für Mehrfamilienhäuser von 3 bis 4 Prozent sind zu hoch. Bei Hypotheken gilt: Hände weg bei Provisionen von 2 bis 3 Prozent! Heute erhalten Sie bei jeder Bank Hypotheken für maximal 1 Prozent.
     
  • Vergleiche: Es gibt laufend neue Anbieter. Vergleichen Sie die Angebote nach Kosten, Transparenz, Risiken und Ausstiegsmöglichkeiten. Finden Sie heraus, ob Sie dasselbe Angebot nicht auch bei einem klassischen Anbieter bekommen, der von der Finma beaufsichtigt ist.
     
  • Marktrisiko: Die zurzeit als grundsolid gepriesenen Preise für Mehrfamilienhäuser bewegen sich auf einem Allzeithoch – an guten Lagen waren diese Investments noch nie so teuer. Es ist aber gut möglich, dass diese goldenen Jahre bald vorbei sind und es zu grösseren Wertkorrekturen kommt.
     
  • Renditen: Obligationen und ähnliche Anlagen bringen heute praktisch keine Zinsen ein. Doch grössere Ertragschancen bergen stets erhöhte Risiken. Bedenken Sie: Meistens sind schwer erkennbare Risiken die Realität für Laien – und nicht rasche Gewinne.

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Matthias Pflume, Mitglied der Chefredaktion

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1 Kommentar

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Investitionen in Liegenschaften mit einer kurzfristigen Haltedauer waren noch nie sinnvoll. Würde man eine Immobilie kurzfristig halten und einen Gewinn erzielen, müsste diese in den ersten zwei Jahren (je nach Kanton) 70 % versteuert werden. Egal ob Aktie, Obligationen oder Immobilien, alle Geldanlagen sind, abhängig von der Marktsituation, volatil. Immobilienfonds haben eine wesentlich tiefere Rendite. Es kommt eben darauf an, was der Anleger will. Leerstehende Wohnungen können unter Umständen die Rendite vermindern. Wenn ein Dach rinnt oder der Lift aussteigt sind hoffentlich vorher budgetierte Unterhaltskosten für eine Reparatur vorhanden. Ein Fachspezialist weiss, wann grössere Unterhaltskosten zu erwarten sind. Diese müssen im Budget entsprechend einkalkuliert werden.