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HausfinanzierungDamit das Traumhaus kein Luftschloss bleibt

Banken verlangen in der Regel, dass Hauskäufer mindestens 20 Prozent der Kaufsumme selbst aufbringen; die restlichen 80 Prozent werden mit einem Hypothekarkredit finanziert. Bild: Thinkstock Kollektion

Die Hypothekarzinsen sind im Keller, und selten war Wohneigentum so günstig wie heute. Doch fürs eigene Heim braucht es nach wie vor eine stattliche Summe Eigenkapital. Ein Überblick, worauf bei der Finanzierung zu achten ist.

von Üsé Meyeraktualisiert am 2017 M08 23

Ohne Zweifel: Ein Eigenheim zu kaufen oder gar selbst zu bauen, bedeutet für die meisten Menschen die grösste Investition ihres Lebens. Umso mehr erstaunt es, dass viele angehende Hausbesitzer bezüglich der Finanzierungsmöglichkeiten und der Konditionen nur schlecht informiert sind und den Markt zu wenig spielen lassen. Im Gegensatz zum Autokauf etwa: Stundenlang werden PS, Verbrauch und technische Extras genauestens studiert, und wenn immer möglich wird um den Preis gefeilscht. Wer die Finanzierung des Traumhauses richtig angehen will, kommt nicht darum herum, sich (mindestens) ebenso eingehend mit der Materie zu befassen. Fünf Punkte sind zu beachten:

1. Wie viel Geld muss vorhanden sein?

Der Preis einer Liegenschaft wird von den Faktoren Baukosten und Bodenpreis beeinflusst. Die Baukosten sind schweizweit ähnlich, der Bodenpreis hingegen kann je nach Ort und Lage beträchtlich variieren. In der Regel verlangen die Banken, dass der Eigenheimkäufer mindestens 20 Prozent der Kaufsumme selbst aufbringt; die restlichen 80 Prozent werden mit einem Hypothekarkredit finanziert. Das bedeutet, dass man für ein Objekt von beispielsweise 800'000 Franken rund 160'000 Franken Eigenkapital einbringen können muss.

Eine weitere Hürde auf dem Weg zum Hypothekarkredit ist die Prüfung des Einkommens. Ein Finanzinstitut wird eine Hypothek nur sprechen, wenn die Belastung durch die Immobilie nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmacht.

2. Welche Geldquellen können angezapft werden?

Das Eigenkapital, das der Käufer selbst einbringen muss, kann aus folgenden Quellen stammen: Ersparnisse, Geld aus dem Verkauf von Wertpapieren oder unbelehntes Bauland, das man besitzt.

Auch Geld aus der Pensionskasse (zweite Säule) oder der dritten Säule darf zum Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum verwendet werden. Wie viel, ist unter dem Punkt «Freizügigkeitsleistung» oder «Austrittsleistung» im Versicherungsausweis der Pensionskasse ersichtlich.

Aufgepasst: Ab 50 reduziert sich die Summe, die zum Kauf von Wohneigentum eingesetzt werden kann.

Das Geld kann entweder vorbezogen – man lässt es sich also auszahlen – oder aber verpfändet werden. Die bessere Variante ist meist die Verpfändung. Dabei dient das Geld der Bank als zusätzliche Sicherheit, und diese wird dafür ihren Kreditrahmen anteilsmässig über die Limite von 80 Prozent anheben.

Auch ein zinsloses und nicht rückzahlbares Darlehen von Bekannten oder Familienmitgliedern ist ein häufiges Mittel zur Aufstockung des Eigenkapitels und, sofern es die finanzielle Situation der Eltern zulässt, nicht zuletzt auch ein Erbvorbezug oder eine Schenkung.

Seit 2012 gibt es die Auflage, dass mindestens zehn Prozent des Kaufpreises aus Mitteln eingebracht werden müssen, die nicht aus der 2. Säule stammen. Sie gilt beim Vorbezug und bei der Verpfändung.

3. Welche Hypotheken gibt es auf dem Markt?

Zwar haben viele Finanzinstitute Hypotheken mit selbstkreierten Namen, trotzdem lässt sich der Grossteil der Hypotheken auf vier Modelle reduzieren:

  • Variable Hypothek: Keine feste Laufzeit; der Zinssatz wird laufend an die Kapitalmarktentwicklungen angepasst.
  • Festhypothek: Laufzeiten von ein bis 15 Jahren; der Zinssatz wird für die ganze Laufzeit bei Vertragsabschluss festgelegt. Je länger die Laufzeit, desto höher der Zins.
  • Libor-Hypothek: Mischform aus variabler/fester Hypothek; meist mit fester Laufzeit, aber variablem Zins. Der Zins wird je nach Modell alle ein, drei oder sechs Monate dem Libor-Satz angepasst (Libor = London Interbank Offered Rate). Gegen eine Prämie kann man sich mit einer Zinsobergrenze (Cap) gegen stark steigende Zinsen absichern.
  • Spezialhypothek: Diese Hypotheken basieren meist auf folgenden Modellen: Kombihypothek (Kombination von variabler und/oder Libor mit einer Festhypothek); Hypothek für Ersterwerber (Zinsbonus); Ökohypothek (Zinsbonus für Liegenschaften, die nach ökologischen Massstäben gebaut wurden).
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Wer Wohneigentum erwerben will, ist in der Regel auf fremde Mittel angewiesen. Verschiedene Institute gewähren entsprechende Kredite in Form von Hypotheken. Guider-Mitglieder erfahren nicht nur, welche es gibt, sondern worauf man generell bei der Finanzierung von Wohneigentum achten sollte.

4. Welche Hypothek ist die richtige?

Die Finanzkrise hat für künftige Eigenheimbesitzer auch ihr Gutes: Durch die Leitzinssenkungen der Nationalbank zur Ankurbelung der Wirtschaft sind auch die Hypothekarzinsen in den letzten Jahren massiv gesunken. Selten war die Finanzierung von Wohneigentum so günstig wie jetzt. Trotz allem ist die Wahl der richtigen Hypothek auch heute nicht einfach.

Für welche Hypothekarform man sich entscheidet, hängt davon ab, welche wirtschaftlichen Entwicklungen man in den nächsten Monaten und Jahren erwartet, denn das hat einen direkten Einfluss auf die Zinsentwicklung. Solche und vor allem langfristige Prognosen zu machen ist selbst für Experten schwierig.

In der jetzigen Phase sind – bei einem Zins von rund 0,85 bis 1,5 Prozent – Libor-Hypotheken tatsächlich die günstigsten. Wichtig ist aber, dass eine Libor-Hypothek jederzeit auf Ablauf einer Tranchenfälligkeit (ein, drei oder sechs Monate) in eine feste oder variable Hypothek gewandelt werden könne. Werner Egli, Teilhaber und Berater bei der Hypothekenbörse AG in Uster, erklärt auch warum: «Damit kann bei einem raschen Anstieg der kurzfristigen Zinsen ein anderes, noch günstigeres Produkt gewählt werden.» Aber für all jene, die nicht gern ein Risiko eingehen und denen ein langfristig kalkulierbares Budget wichtiger ist, werden momentan vor allem Festhypotheken mit langer Laufzeit interessant sein.

5. Wie findet man ein günstiges Hypothekenangebot?

Bei der Wahl des Finanzinstituts, bei dem man die Hypothek abschliesst, sollte man zwei Aspekte berücksichtigen: Wer macht das beste Angebot? Und bei wem fühlt man sich am besten aufgehoben? Da der Hypothekenmarkt recht umkämpft ist, kann man mit den Banken feilschen.

Wichtig dabei ist, dass man mindestens fünf Offerten einholt und dann erneut verhandelt. Weil das zeitintensiv ist und harte Verhandlungen nicht jedermanns Sache sind, kann es sich lohnen, einen unabhängigen Finanzberater beizuziehen. Sein Honorar beträgt rund 150 Franken pro Stunde.

Günstige Angebote finden und vergleichen kann man zudem auf www.comparis.ch (Hypothekenbörse) oder www.moneypark.ch.

Ob mit Finanzberater oder im Alleingang: Wer die Eigenheimfinanzierung richtig angeht, kann jährlich schnell einige tausend Franken sparen – und viel Ärger vermeiden.

Tragbarkeit: Was ich mir tatsächlich leisten kann

Eine Faustregel besagt, dass die jährliche Belastung durch ein Eigenheim nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen darf, damit die Immobilie für den Käufer finanziell tragbar ist. Mit der sogenannten Tragbarkeitsrechnung kann diese Faustregel einfach überprüft werden (siehe Guider-Checkliste «Tragbarkeitsrechnung Hypothek», exklusiv für Mitglieder).

Geht die Rechnung auf oder resultiert sogar ein Überschuss, ist das Eigenheim tragbar. Auch die Banken wenden diese Rechnung an, um zu überprüfen, ob ein Kreditgesuch für eine Hypothek grundsätzlich genehmigt werden kann.

Wichtig ist, dass in der Tragbarkeitsrechnung nicht etwa die Amortisationszahlungen für die zweite Hypothek oder ein allfälliges Darlehen vergessen gehen. Auch die Rückstellungen für Nebenkosten, Unterhalt, Reparaturen oder Renovationen müssen unbedingt mit einberechnet werden.

In der Tragbarkeitsrechnung setzt man nicht die aktuellen Zinssätze für Hypotheken ein, sondern einen Durchschnittswert. Dies soll gewährleisten, dass man sich die Immobilie auch im Fall von steigenden Zinsen noch leisten kann. Momentan setzen viele Banken für die erste Hypothek 4,5 Prozent und für die zweite 5,5 Prozent ein.

Beispiel einer Tragbarkeitsrechnung

Ausgangslage

 
Kaufpreis der Liegenschaft Fr. 700'000.-
eigene Mittel in bar Fr. 200'000.-
jährliches Bruttoeinkommen Fr. 120'000.-

 

benötigtes Fremdkapital

 
davon 1. Hypothek (65% von Fr. 700'000.–) Fr. 455'000.–
davon 2. Hypothek
(Differenz zwischen Fremdkapital und
1. Hypothek, maximal 15% des Kaufpreises)
Fr. 45'000.–
   
Jahreskosten für Wohneigentum  
Zinskosten 1. Hypothek (4,5%) Fr. 20'475.–
Zinskosten 2. Hypothek (5,5%) Fr. 2475.–
Amortisation (Fr. 45'000.– in 15 Jahren)    Fr. 3000.–
Nebenkosten (1% des Liegenschaftswerts)     Fr. 7000.–
Jahreskosten Fr. 32'950.–
   
Tragbarkeit  
33% des Bruttoeinkommens      Fr. 39'600.–
abzüglich Jahreskosten für Wohneigentum        -Fr. 32'950.–
Überschuss Fr. 6650.–

Rücklagen: Reserven bilden

Wie ein Fahrzeug jedes Jahr Ausgaben ­verursacht, etwa für die Vignette oder neue Bereifung, fallen auch bei einem Haus laufend Kosten an. Diese sind nicht zu unterschätzen und müssen bereits vor dem Bau oder Kauf einer Immobilie berücksichtigt werden. Daher rechnet man die Ausgaben für Neben- und Unterhaltskosten auch bereits in der Tragbarkeitsrechnung ein.

Damit das Geld im Bedarfsfall auch tatsächlich vorhanden ist, sollte jeder Hausbesitzer genügend Rücklagen bilden. Wie hoch diese sein sollen, darüber streiten sich sogar die Experten. Bewährt hat sich in der Praxis, dass für Objekte in tadellosem Zustand jährlich rund ein Prozent der Liegenschaftskosten (Preis für Land und Bau) auf die Seite gelegt wird – also zum Beispiel jährlich 7000 Franken für ­eine Liegenschaft, die 700'000 Franken ­gekostet hat.

Von diesem Geld werden 0,7 Prozent für die Nebenkosten und den laufenden Unterhalt verwendet. Dazu gehören:

  • Versicherungsprämien;
  • öffentliche Abgaben (Wasser, Abwasser, Kehricht- und Grünabfuhr, Liegenschafts- oder Grundsteuern und anderes mehr);
  • Kosten für Fernsehanschluss;
  • Betriebskosten (Heizöl, Gas, Strom, Serviceabonnemente, Kaminfeger, Reinigungs- und Unterhaltsmaterial);
  • laufender Unterhalt (etwa Reparaturen an technischen Geräten, kleinere Reparaturen am Gebäude);
  • Garten- und Umgebungsunterhalt.


Die restlichen 0,3 Prozent sind für Rück­stellungen vorgesehen, mit denen spätere Investitionen wie Renovationsarbeiten oder der Ersatz der Küche oder des Badezimmers zum Teil gedeckt werden können.

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