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Haus ausbauenDen Wohnraum clever erweitern

Wohnfläche erweitern
Der Ausbau eines Estrichs oder Kellers ist relativ teuer und verschlingt schnell einige zehntausend Franken. Bild: Thinkstock Kollektion

Zimmer unterteilen, Estrich ausbauen, Keller umnutzen: Fast alle Häuser bieten ­Möglichkeiten, mehr Raum zu schaffen. Was es zu beachten gilt, bevor man mit der Erweiterung loslegt.

von Reto Westermannaktualisiert am 2017 M10 05

Das zum Verkauf stehende kleine ­Arbeiter-Reihenhäuschen aus den zwanziger Jahren gefällt der vierköpfigen Familie Schönauer* aus Winterthur auf Anhieb: Die viereinhalb Zimmer und die knapp 100 Quadratmeter Wohnfläche genügen ihren Ansprüchen eigentlich. Doch als selbständiger Grafiker möchte der Familienvater sein Atelier zu Hause einrichten. Zusammen mit dem Architekten sucht die Familie nach Lösungen für die Erweiterung der Nutzfläche: Der ehemalige Estrich wird bereits als Elternschlafzimmer genutzt, und ein Anbau ist aufgrund von Auflagen der Denkmalpflege nicht möglich. Familie Schönauer befürchtet, deshalb ihren Traum vom Eigenheim mangels Platz wieder begraben zu müssen.

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Recht und Budget setzen Grenzen

Das Beispiel der Familie Schönauer ist ­typisch: Oft genügen kleine alte Häuser dem Platzbedarf nicht – etwa weil ein ­Arbeitsplatz zu Hause benötigt wird, ältere Kinder ein eigenes Zimmer brauchen oder ein Grosselternteil mit einziehen soll. Lässt sich aus finanziellen oder baurechtlichen Gründen ein Anbau oder ein separates ­Gebäude im Garten nicht realisieren, gilt es, das Verdichtungspotenzial innerhalb der be­stehenden Gebäudehülle auszuloten.

Geht es nur darum, zusätzliche Zimmer zu schaffen, genügt es oft schon, ein grosses Zimmer mit einer Leichtbauwand in zwei kleinere Räume zu unterteilen. Wird zusätzliche Wohnfläche benötigt, ist ein bisher nur als Estrich genutztes Dachgeschoss erste Wahl. Falls es das Baugesetz zulässt, kann der Dachstock sogar abgebrochen und durch ein komplett neues Geschoss mit Flachdach ersetzt werden.

Wenn der Estrich bereits umgenutzt oder ungeeignet ist, bietet sich eine ins Haus ­inte­grierte Garage oder der Keller für die Umnutzung zum Zimmer oder ­zum ­Büro an. Letzteres ist schliesslich auch die ­Lösung für Schönauers: Da der Keller ein Stück aus dem Boden ragt, können sie zwei Fenster einbauen und die ehemalige Abstellfläche als Atelierraum nutzen.

Doch auch wenn wie im Beispiel der ­nötige Raum für eine innere Erweiterung vorhanden ist, stehen den Wünschen der Hausbesitzer in der Regel zwei limitierende Faktoren gegenüber:

Baugesetze: Was ist erlaubt?

Baugesetze und Auflagen des Denkmal- oder Ortsbildschutzes können das Ausbaupotenzial einschränken. So kann es sein, dass die maximal mögliche Wohnfläche aufgrund der Ausnützungs­ziffer bereits erreicht ist. Gerade bei ­älteren Häusern (ungefähr vor 1960 erbaut) wenden viele Gemeinden aber spezielle ­Regelungen an, die den Estrichausbau ­zulassen, auch wenn die Ausnützung ­überschritten wird. Einschränkungen existieren teilweise auch beim Aufbau von Dachlukarnen, bei Zahl und Grösse von Dachfenstern oder bei der maximalen Gebäudehöhe. Das ist dann entscheidend, wenn der Estrich für einen Wohnraum zu niedrig ist und das Dach angehoben werden müsste.

Bei der Umnutzung von Kellern wiederum können die wohnhygienischen Auflagen einen Ausbau schwierig machen. So ist vielenorts für Wohnräume eine Fensterfläche vorgeschrieben, die mindestens zehn Prozent der Bodenfläche entspricht. Für ein 20 Quadratmeter grosses Zimmer wären also zwei Quad­ratmeter Fenster nötig. Liegt der Keller vollständig unter dem Boden, müssen Lichtschächte eingebaut werden. Oder man muss das Gartenterrain absenken, um Platz für die Fenster zu schaffen.

Finanzen: Was kostet ein Hausausbau?

Der nachträgliche Ausbau eines Estrichs oder eines Kellers ist – gemessen an der ­zusätzlich geschaffenen Wohnfläche – relativ teuer und verschlingt schnell einige zehn­tausend Franken. So kostet allein die für den Wohnkomfort nötige Isolation eines Dachstocks bei einem Einfamilienhaus zwischen CHF 12'000 und CHF 20'000. Dazu kommen der Einbau von Dachfenstern, der Innenausbau sowie die ­Installation einer Treppe zur Verbindung mit dem darunterliegenden Geschoss. Noch aufwendiger ist es, eine Lukarne einzubauen oder das Dach anzuheben.

Auch beim Ausbau eines Kellers zu einem Zimmer kann der bauliche Aufwand beträchtlich sein: Eine Dämmung gegen Feuchtigkeit und Kälte gehört ebenso dazu wie der Einbau von Fenstern, was vor allem bei komplett unter dem Boden liegenden Kellern schnell teuer werden kann.

Zu den Kosten für den Ausbau der Räume kommen noch diejenigen für Anpassungen im Rest des Hauses: Alle Leitungen für Strom, ­Heizung sowie – falls ein Bad eingebaut wird – Wasser und Abwasser müssen verlängert werden. Das führt oft zu Beschädigungen in den vorhandenen Räumen, die ins Geld gehen. Je nach Baugesetz kann es zudem sein, dass die Baubehörde beim Überschreiten einer gewissen Höhe der Bausumme auch Massnahmen am restlichen Gebäude verlangt – etwa eine nachträgliche Isolation. Nicht vergessen darf man die langfristigen Kosten: In der Regel ­finanziert die Bank einen Grossteil des Ausbaus. Dafür muss man die Hypothek aufstocken, was wiederum das Budget während Jahrzehnten ­belastet. Ein Beispiel: Kostet der Ausbau des Estrichs CHF 50'000, betragen die jährlichen Kosten für Hypothekarzins, Abschreibung und Unterhalt rund CHF 3000  – die monat­liche Belastung erhöht sich so um CHF 250.

Analysieren, planen, bauen

Angesichts der beiden limitierenden Faktoren lohnt es sich, den Raumbedarf zuerst einmal gut zu analysieren: Wofür braucht man zusätzlichen Raum? Wie lange wird die zusätzliche Fläche benötigt? Gibt es Alternativen zur Schaffung neuer Räume.

Zeigt die Analyse, dass die Phase, in der die bestehenden Räume nicht genügen, nur kurz ist, sollte man preiswerte Alternativen prüfen. Etwa durch eine Unterteilung bestehender Räume, die man auch selber einbauen kann. Ebenfalls eine gute und bei relativ kurzer Dauer ­vergleichsweise preiswerte Möglichkeit ist das Zumieten von Räumen: So schafft ein ­externer Abstellraum mehr Platz im Haus. Oder ein ­älteres Kind zieht in eine Einliegerwohnung in der Nachbarschaft und macht sein Zimmer frei.

Ist der langfristige Bedarf für zusätzliche Räume gegeben, muss in einem zweiten Schritt die bauliche, baurechtliche und finanzielle Machbarkeit geprüft werden: Wo im Haus lässt sich am einfachsten zusätzlicher Wohnraum schaffen? Welchen Spielraum bietet das Bau­gesetz? Wie sieht der Kostenrahmen aus? In ­dieser Phase lohnt es sich, einen Architekten oder Bauherrenberater beizuziehen. Er kann die baulichen Potenziale aufzeigen, mit dem Bauamt klären, was rechtlich möglich ist, und die Kosten einschätzen. Diese Angaben wiederum sind die Basis, um bei der Bank eine Offerte für die Hypothekarerhöhung einzuholen.

An die Nachbarn denken

Im dritten Schritt wird das Projekt konkretisiert und umgesetzt: Der Architekt zeichnet die Pläne für die Baueingabe – eine solche ist immer nötig, da es sich beim Ausbau von Estrich- oder Kellerräumen zu Wohnzwecken um eine Nutzungsänderung handelt. Zudem verändern die dafür meist nötigen neuen Fenster das Fassadenbild. Wie bei allen Bauvorhaben lohnt es sich, die Nachbarn vor der Baueingabe über die Ausbaupläne zu informieren. Dabei kann man eventuell kritische Punkte besprechen und einer möglichen Einsprache vorbeugen. Wenn die Finanzierung steht und die Baubewilligung vorliegt, können die Arbeiten starten, und ein paar Monate später ist der zusätzliche Platz bereit – wie im Beispiel von Familie Schönauer. Diese hat nicht nur den Keller zum Grafikatelier ausgebaut, sondern daran anschliessend unter dem Garten auch noch einen neuen, fensterlosen Raum erstellt, der die wegfallende Abstellfläche im ehemaligen Keller ersetzt.

*Name geändert

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