In einer Serie lässt Daniel Leiser, beim Beobachter Redaktor und Berater in den Fachbereichen Wohnen und Staat, Sie daran teilhaben, was in seinen vier Wänden abläuft.

Der Handwerker hat versichert, dass es für die neuen Dachfenster keine Baubewilligung brauche. Doch nun, wo alle Arbeiten erledigt sind, interveniert das Bauamt trotzdem. «Muss ich jetzt die Fenster wirklich wieder ausbauen?»

Anfragen dieser Art sind an der Telefonhotline des Beobachter-Beratungszentrums häufig. Und auch die Baubehörde der grössten Schweizer Stadt, wo unser eigenes Umbauprojekt über die Bühne geht, kennt solche Fälle zur Genüge: «Zum Beispiel Hausbesitzer, die sich im Baumarkt ein Gartenhäuschen kaufen, auf eigene Faust einen Parkplatz erstellen oder das Haus im Innern nach ihren Wünschen umbauen lassen», sagt Drazenka Dragila, Direktorin des Amts für Baubewilligungen der Stadt Zürich. Immerhin würden von den rund 3000 Baugesuchen, die jährlich in Zürich eingehen, nur einige wenige Prozent ganz oder teilweise nachträglich eingereicht.

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Die Dunkelziffer aller baulichen Veränderungen, die unbewilligt blieben, dürfte aber höher sein – und über ihnen allen hängt ein Damoklesschwert: Wer von den Behörden ertappt oder von einem Nachbarn verpfiffen wird, muss mindestens ein nachträgliches Baugesuch einreichen. Je nachdem ist sogar mit einem Baustopp oder einer Busse zu rechnen, und in ganz extremen Fällen – etwa wenn das Bau­vorhaben gar nicht hätte bewilligt werden können – droht eine Rückbau- respektive Abbruchverfügung des Bauamts.

Was werden die Nachbarn sagen?

Es lohnt sich also, bereits bei der Planung zu prüfen, ob eine Baubewilligung nötig ist. Das lässt sich nicht immer gleich einfach beurteilen. Das Raumplanungsgesetz des Bundes bestimmt lediglich, dass Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden dürfen. Das Bundesgericht wird schon etwas konkreter: Bei der Frage der Bewilligungspflicht sei massgebend, ob mit einer baulichen Massnahme «nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge derart wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht».

Dieses Interesse dürfte beim Bau eines neuen Hauses oder beim Anbau an ein bestehendes ohne weiteres gegeben sein. Doch wie sieht es bei einem Innenumbau aus, von dem die Umgebung gar nichts mitkriegt? Dazu gibt es eine Faustregel: Sollen bestehende Räume nur erneuert werden und wird ihre Nutzung nicht ge­ändert, gehts ohne Baubewilligung. Planen Sie hingegen – wie wir bei unserem Vor­haben –, Räume anders als bisher zu nutzen, Wände herauszureissen oder zusätz­liche Fenster in die Fassade einzubauen, benötigen Sie fast immer eine Bewilligung.

Da die baurechtlichen Bestimmungen von Gemeinde zu Gemeinde variieren können, empfiehlt es sich, frühzeitig eine Fachperson beizuziehen (siehe «Tipps»). Bei einfacheren Bauvorhaben erteilt eventuell das Bauamt selbst Auskunft. So stehen etwa für Bauprojekte in Zürich täglich 22 Kreisarchitektinnen und -architekten für Auskünfte zur Verfügung – ohne dass eine Voranmeldung nötig wäre. Auf diese Weise haben wir bereits vor drei Jahren die Montage eines Windfangs vor unserem Hauseingang auf eigene Faust innerhalb von wenigen Wochen bewilligen lassen.

Unser aktuelles Umbauprojekt wird hingegen im ordentlichen Verfahren ab­gewickelt. Das heisst: Nachdem wir über den Architekten die Baugesuchsformulare in mehrfacher Ausfertigung mit Unter­lagen wie Grundbuchauszug, Katasterplan und den Projektplänen eingereicht hatten, wurde das Projekt im Amtsblatt publiziert. Gleichzeitig mussten jene baulichen Veränderungen, die von aussen sichtbar sind, per Baugespann ausgesteckt werden. Nun liegen die Pläne während 20 Tagen beim Bauamt auf, so dass Interessierte – allen voran Nachbarn – diese einsehen können.

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Am besten ein «Notfall-Kässeli» anlegen

In diesem Punkt haben wir allerdings schon vorgesorgt, indem wir alle direkten Nachbarn über unser Umbauprojekt informierten und ihnen auch anboten, die Details direkt bei uns in Erfahrung zu bringen. So erhoffen wir uns, alles direkt mit den Betroffenen klären zu können – statt in ­einem Rekursverfahren, das zusätzliche Kosten und Zeit in Anspruch nähme.

Gratis ist eine Baubewilligung ohnehin nicht zu haben. In Zürich wie in vielen ­anderen Gemeinden verlangen die Baubehörden einen Kostenvorschuss. So mussten wir bereits kurz nach Einreichung des Baugesuchs knapp 4000 Franken überweisen. Immerhin sollen diese voraussichtlich alle Gebühren des Amts decken.

Wer also einen Umbau plant, sollte neben den Planungskosten des Architekten auch einen Posten für anfallende Gebühren einplanen. Dazu gehören all die kostenpflichtigen offiziellen Auszüge, die man dem Baugesuch beilegen muss (Grundbuch, Kataster- und Kanalisationsplan et cetera). Je nach Projekt und Alter der Liegenschaft verlangen die Behörden eine Videoaufzeichnung der Abwasserinspek­tion, die auf eigene Kosten durchgeführt werden muss. Wer bereits – wie wir – schon vor dem Umbau konstant ein Prozent des Anlagewerts auf die Seite gelegt hat, kann für solche ausserplanmässigen Kosten wenigstens auf ein «Kässeli» zurückgreifen.n

Baugesuch: So läufts rund

Klären Sie beizeiten ab, ob Ihr Umbau- oder Bauvorhaben bewilligungspflichtig ist. Bei einer grösseren Sache wird sich Ihr Architekt darum kümmern. Für kleinere Vorhaben, die in einem ver­einfachten Verfahren bewilligt werden, können Sie die Voraussetzungen eventuell direkt mit der Baubehörde klären.

Beschaffen Sie die für das Baugesuch notwendigen Unterlagen, also insbesondere Auszüge aus Grundbuch und Katasterplan. Je nach Bauamt können Sie die Umbaupläne auf bestehenden Plänen selbst einzeichnen. Sonst lassen Sie es am besten den Architekten tun.

Informieren Sie spätestens mit der Publikation im Amtsblatt oder dem Aufstellen des Baugespanns die Nachbarn. Gehen Sie dabei von sich aus auf mögliche Befürchtungen ein.

Überweisen Sie einen allfälligen Kostenvorschuss; beschaffen Sie die Dokumente, die das Bauamt nachfordert. Kalkulieren Sie von Anfang an ein, dass die Bewilligungskosten mehrere tausend Franken betragen können, die man nicht über Fremdfinanzierung abwickeln kann.

Warten Sie ab, ob Einsprachen eingehen. Denken Sie daran, dass meist innert gewisser Frist nach erteilter Bewilligung mit dem Bau begonnen werden muss.

Buchtipps

Reto Westermann, Üsé Meyer: «Mein Haus energetisch sanieren»; Beobachter-Buchverlag, 240 Seiten, 42 Fran­ken;

Docu Media Schweiz: «Handbuch des Bauherrn»; gratis bei den meisten Banken oder Kreditinstituten

Weitere Infos

Subventionen/Fördermittel: www.energiefranken.ch, www.baufoerdergelder.ch