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Wohnung vermietenAirbnb läuft nicht mehr so luftig

Wohnungen und Zimmer per Internet zu vermieten ist beliebt – und umstritten. Die Vorschriften wurden entsprechend verschärft. Was gilt heute rechtlich?

Wer seine Wohnung untervermietet, sollte einiges beachten.
von und aktualisiert am 02. Juli 2018

Schluss mit Teilen: Seit Anfang Juli ist in Palma de Mallorca das Vermieten privater Wohnungen an Touristen verboten. Die etwa 20'000 Mietobjekte wurden im Schnitt sieben Monate pro Jahr vermietet. Das liess die Wohnkosten für Einheimische ins Unerschwingliche steigen.

So weit ist es in der Schweiz noch nicht. Doch auch hier bereitet die Vermietungsplattform Airbnb Airbnb Die luftige Idee verliert an Charme nicht allen Freude. Gerade die klassische Hotellerie sieht sich benachteiligt: Sie muss Vorschriften erfüllen, die weiter gehen als die der privaten Vermieter.

Zunehmend wehren sich aber auch Liegenschaftenverwaltungen. Politisch tut sich ebenfalls was: Im Kanton Genf dürfen seit April Wohnobjekte nur noch für maximal 60 Tage pro Jahr über Airbnb und ähnliche Portale vermietet werden. Und die Stadt Bern will verbieten lassen, Wohnungen in der Altstadt «in Zweitwohnungen umzuwandeln und regelmässig für kurze Dauer an nicht Niedergelassene zu vermieten».

Vor zehn Jahren gegründet

Mallorca, Genf, Bern: Nun werden Massnahmen ergriffen gegen das Airbnb-Konzept, das schnell und unkontrolliert gewachsen ist. Gegründet wurde Airbnb 2008. Ursprünglich als «Airbedandbreakfast» – «Luftmatratze und Frühstück». Die Mission: Reisende sollen sich überall zu Hause fühlen.

Dieser idealistische Ansatz ist noch nicht komplett verschwunden, wurde aber durch finanzielle Interessen Sharing Economy Eine hippe Geldmaschine massiv zurückgedrängt. Der Anteil von kommerziellen Vermietern auf Airbnb nimmt stetig zu.

Die grössten Anbieter hierzulande sind Interhome und Inter Chalet, die beide zum Migros-Konzern gehören. In Barcelona, wo man besonders unter vielen Airbnb-Touristen leidet, gehören laut spanischen Medien rund 80 Prozent der leerstehenden Wohnungen Banken. Sie lassen auf der Plattform inserieren.

Unter (Ver-)Mietern

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Wer seine Wohnung untervermieten möchte, sollte ein paar Punkte beachten...

Das Wachstum führt auch in der Schweiz zu skurrilen Auswüchsen. So werden auf Airbnb sogar Objekte in besetzten Häusern angeboten – gegen gutes Geld, wie das in der deutschen Hausbesetzerszene schon länger üblich ist. Eigentlich ist klar, dass sich betroffene Eigentümer dagegen wehren könnten – unabhängig davon, ob sie sich auf eine meist sehr günstige Zwischenvermietung an die Besetzer eingelassen haben oder nicht. Nur erfahren sie wohl kaum je von der «Untervermietung». Das ist auch in gewöhnlichen Mietverhältnissen häufig so, wenn die Wohnung nur ausnahmsweise per Airbnb vermietet wird, etwa bei Ferienabwesenheit.

Anders kann es Leuten ergehen, die ihre Bleibe regelmässig an Kurzaufenthalter vermieten. So hat das Zürcher Mietgericht letztes Jahr einen Mieter verurteilt Airbnb Darf jeder seine Wohnung untervermieten? , der seine Wohnung mehrfach auf Booking.com und Airbnb inseriert hatte. Er musste den erzielten Gewinn an den Vermieter abgeben. Zudem verbot ihm das Gericht künftige Untervermietungen über solche Buchungsplattformen generell. Das ist rechtlich zwar fragwürdig, doch der Entscheid wurde nicht angefochten.

Grundsätzlich zulässig

Juristisch läuft also einiges, um das wildwuchernde Geschäftsmodell einigermassen im Zaum zu halten. Klar bleibt eines: Das gelegentliche Weitervermieten von Wohnraum ist rechtlich ein Untermietverhältnis Mietrecht Was gilt bei Untermiete? – und damit grundsätzlich zulässig. Allerdings muss der Mieter vor jeder einzelnen Untervermietung die Bewilligung des Vermieters einholen. Dieser darf sie nur verweigern, wenn eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:

  • Der Mieter weigert sich, ihm die Bedingungen des Untermietvertrags bekanntzugeben.
  • Die Bedingungen – besonders die Mietzinshöhe – sind im Vergleich zur Hauptmiete missbräuchlich. Ein Zuschlag bis zu 20 Prozent ist jedoch erlaubt, wenn möbliert untervermietet wird, was bei kurzfristigen Untervermietungen über Buchungsplattformen üblicherweise der Fall ist.
  • Dem Vermieter entstehen aus der Untervermietung wesentliche Nachteile. Wenn etwa eine kleine Zweizimmerwohnung an sechs Personen untervermietet werden soll, würde das zu einer Überbelegung führen, die sich der Eigentümer nicht gefallen lassen muss – auch nicht für wenige Tage. Je nach Umständen könnte schon ein regelmässiger Mieterwechsel in kurzen Abständen als wesentlicher Nachteil gelten.
  • Der Mieter will permanent untervermieten. Er hat also keine Absicht mehr, die Wohnung später wieder selber zu bewohnen.

Etwas einfacher soll es ab 2019 werden: Die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) soll dahingehend ergänzt werden, dass eine generelle Zustimmung zur wiederholten kurzzeitigen Untervermietung ausreicht.

Haftung für das Verhalten der Gäste

Wer seine Wohnung untervermietet – ob mit oder ohne Bewilligung des Vermieters –, haftet für das Verhalten seiner Gäste. Auch wenn diese brav bezahlen, kann das im dümmsten Fall zum Verlustgeschäft werden, wenn sie grössere Schäden an der Wohnung oder am Hausrat verursachen. Kurzzeit-Untervermieter klären also mit Vorteil ihre Versicherungsdeckung ab. Airbnb preist dafür eine Gastgebergarantie an.

Speziell ist die Situation für Stockwerkeigentümer Stockwerkeigentum Was darf man - was nicht? . Sie dürfen grundsätzlich frei über ihre Wohnung verfügen. Eingeschränkt werden kann das durch Gesetze (etwa Nachbarrecht, Raumplanung), durch Verwaltungsreglement, Hausordnung und Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie durch Verträge mit Dritten.

Ein generelles Airbnb-Verbot kann die Gemeinschaft nicht festlegen, Einschränkungen sind aber möglich. Es kann zum Beispiel untersagt werden, dass permanent und gewerbsmässig über Internetplattformen vermietet wird, wenn Lärm oder andere Nachteile für die anderen Stockwerkeigentümer zu befürchten sind. Darum gilt besonders für Stockwerkeigentümer: Die Nachbarn sollten darüber informiert sein, dass im Haus Fremde beherbergt werden (siehe Box unten «Feriengäste übers Internet: So klappt es»).

Feriengäste übers Internet: So klappt es

Mit den Nachbarn
Teilen Sie ihnen in einem kurzen Brief mit, wann Sie Gäste empfangen.
Tipp: Schreiben Sie, wie man Sie bei Fragen, Reklamationen und dergleichen erreichen kann. Denken Sie daran, allenfalls eine Vertretung vor Ort zu organisieren.
 

Mit dem Staat
Erkundigen Sie sich, ob Ihre Wohngemeinde Kurtaxen oder Ähnliches erhebt, wenn Sie kommerziell Leute beherbergen. Bei ausländischen Gästen sind Sie verpflichtet, einen Meldeschein auszufüllen, den der Gast unterschreiben muss. Das Dokument müssen Sie der zuständigen kantonalen Behörde übermitteln. Das Einkommen, das Sie erzielen, muss versteuert werden.
Tipp: Erkundigen Sie sich bei der kantonalen Gewerbepolizei, welche Formulare Sie brauchen und wer zuständig ist.
 

Mit dem Gast
Klären Sie ihn darüber auf, welche Gepflogenheiten und Regeln in Ihrem Wohnhaus gelten und was er wie nutzen soll. Erläutern Sie ihm auch Sonn- und Feiertagsregeln.
Tipp: Gestalten Sie auf einem A4-Blatt eine «Gebrauchsanweisung». Notieren Sie, ob Partys erlaubt sind und ab wann Nachtruhe gilt. Und die Telefonnummer einer Kontaktperson.

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Mehr zu Untermiete bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters

Bei Wohngemeinschaften und Wohnungen zur Untermiete ist es besonders ratsam, den Mietvertrag vor der Unterzeichnung genau zu studieren. Auf Guider erfahren Mitglieder die strittigsten Punkte, die es mit dem Vermieter zu klären gilt.