Dieses Urteil spart Eltern Tausende Franken Steuern

Wer etwas verschenkt, kann damit keinen Gewinn machen. Klingt logisch. Beim Verschenken von Häusern und Wohnungen galt diese Logik allerdings nicht immer. Bislang mussten Schenkerinnen und Schenker in manchen Fällen und in manchen Kantonen nämlich Grundstückgewinnsteuer bezahlen. Beispielsweise wenn die beschenkten Kinder die Hypothek, die auf dem Haus lastet, übernahmen. Oder wenn sie den Eltern ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung einräumten.

Diese Konstellation kommt sehr häufig vor, wenn Eltern ihr Haus, ihre Wohnung den Kindern bereits zu Lebzeiten übergeben. Der juristische Begriff dafür lautet «gemischte Schenkung». Man verkauft die Liegenschaft deutlich unter ihrem Wert oder verknüpft die Schenkung mit der Übernahme einer Schuld oder Verpflichtung.

So ähnlich war es im Fall, den das Bundesgericht zu beurteilen hatte. Ein Ehepaar aus dem Kanton St. Gallen verkaufte sein Einfamilienhaus im Jahr 2022 an den Sohn für 750’000 Franken, um es danach von ihm zurückzumieten. Der Marktwert belief sich laut Schätzung der Bank auf 1 Million Franken. Das St. Galler Steueramt sah darin «keinen Schenkungstatbestand». Denn das Ehepaar hatte das Haus samt Holzschopf im Jahr 1990 für rund 320’000 Franken gekauft und seither wertvermehrende Investitionen von knapp 240’000 Franken getätigt. Es hatte also insgesamt weniger als die 750’000 Franken investiert, die sie jetzt vom Sohn erhielten. Auf dieser Differenz müsse das Ehepaar Grundstückgewinnsteuer bezahlen, so das Steueramt.

Das handhaben neben St. Gallen auch einige andere Kantone so. Sie berechnen die sogenannte entgeltliche Quote, nämlich die Differenz zwischen den Anlagekosten (ursprünglicher Kaufpreis plus allenfalls wertvermehrende Investitionen) und dem Veräusserungserlös (Verkaufspreis unter Anrechnung von Gegenleistungen).

Bundesgericht: St. Galler Regelung ist «bundesrechtswidrig»

Das widerspricht dem nationalen Steuerharmonisierungsgesetz, entschied jetzt das Bundesgericht. Dort steht zwar nur, dass die Besteuerung von Grundstückgewinnen bei Schenkungen aufgeschoben wird, ohne dies zu präzisieren. Aus Sicht des Bundesgerichts lässt sich aber weder grammatikalisch noch gesetzessystematisch noch historisch die Auslegung von St. Gallen rechtfertigen.

Um zu einem Entscheid zu kommen, studierte das Bundesgericht die Protokolle der damaligen parlamentarischen Beratungen: Niemand habe sich damals für die St. Galler Lösung ausgesprochen. Vielmehr hätten «sozialpolitische Überlegungen» den Ausschlag dafür gegeben, solche Schenkungen bei der Grundstückgewinnsteuer zu privilegieren, weil diese in aller Regel unter nahen Verwandten gemacht werden. Die St. Galler Regelung sei «bundesrechtswidrig».

Das gilt neu in allen Kantonen, stellt das Bundesgericht klar. Sobald eine Schenkung vorliegt – ob eine reine oder eine gemischte –, muss die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden.

Das Wort «aufgeschoben» macht klar: Die Steuer ist nicht weg. Vielmehr wird sie verlagert: vom Schenker zum Beschenkten. Dieser muss die Grundstückgewinnsteuer bezahlen, sobald die Liegenschaft an eine Drittperson verkauft wird. Und zwar wird der Gewinn dann basierend auf dem ursprünglichen Kaufpreis (der Eltern) berechnet, nicht auf dem Preis anlässlich der (gemischten) Schenkung. Unter Umständen kommt dann eine saftige Steuerrechnung auf das beschenkte Kind zu – allerdings erst zu einem Zeitpunkt, wo tatsächlich Geld fliesst und ein Gewinn mit der Liegenschaft realisiert wird. Umgehen kann das nur, wer seine Immobilie wiederum Verwandten weiterschenkt.

Wichtig zu wissen

• Das Bundesgerichtsurteil gilt ab sofort und für alle Kantone – auch dann, wenn im kantonalen Steuergesetz oder einer Ausführungsbestimmung etwas anderes steht. Wer neu eine solche gemischte Schenkung plant, sollte sich juristisch beraten lassen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.
• Gemischte Schenkungen unterliegen also nicht mehr der Grundstückgewinnsteuer – unter Umständen jedoch der Schenkungssteuer (für den Teil, der effektiv geschenkt ist). Ehepartner sind davon immer befreit, und in den meisten Fällen auch direkte Nachkommen (Kinder, Enkelkinder); Ausnahmen sind möglich in den Kantonen Appenzell-Innerrhoden, Neuenburg und Waadt.
• Eine Schenkung schiebt die Grundstückgewinnsteuer auf, aber sie wird in die Zukunft verlagert. Man kann vom Steueramt die bisher aufgelaufene (latente) Grundstückgewinnsteuer berechnen lassen und beim Übernahmepreis anrechnen – das ist insbesondere dann fair, wenn die gemischte Schenkung Bestandteil einer Erbteilung unter mehreren Geschwistern ist.
• So oder so ist das Verschenken der Liegenschaft eine riskante Sache: Unter Umständen verspielt man damit den Anspruch auf Ergänzungsleistungen (EL), wenn man später (etwa für einen Alters- oder Pflegeheimaufenthalt) auf staatliche Hilfe angewiesen ist. Das Verschenken einer Liegenschaft (oder von Geld oder anderem Vermögen) kann auch Jahrzehnte später dazu führen, dass man keine EL erhält.