Wann eine professionelle Verwaltung sinnvoll ist
Die Fassade bröckelt, der Lift spinnt, und der Hauswart hat das Handtuch geworfen. 8 Tipps des Beobachters, was man zur Verwaltung wissen sollte.
Veröffentlicht am 14. September 2026 - 08:49 Uhr
Eine Verwaltung vertritt die Eigentümerschaft nach aussen und kümmert sich um die Instandhaltung des Hauses.
1. Die passende Verwaltung finden
Die Versammlung der Eigentümerinnen und Eigentümer kann frei entscheiden, ob sie jemanden aus den eigenen Reihen oder lieber eine spezialisierte Person von aussen einsetzt. Externe sind zwar teurer, dafür aber neutraler – Vetternwirtschaft ist also weniger wahrscheinlich. Adressen finden Sie über den Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft. Es lohnt sich, sich bei Bekannten und in der Gemeinde umzuhören, ob jemand einen Kontakt empfehlen kann.
Tipp: Prüfen Sie die ausgewählte Person auf Herz und Nieren. Fragen Sie nach Referenzen, checken Sie den beruflichen Werdegang und holen Sie Offerten ein. Achten Sie darauf, dass sich die Person auf das Stockwerkeigentum spezialisiert hat – und nicht etwa auf die Verwaltung von Mietwohnungen.
2. Die Verwaltung einsetzen
Wenn im Reglement nichts anderes steht, können die versammelten Eigentümerinnen und Eigentümer die Verwaltungsperson mit einem einfachen Mehr wählen. Wenn sich jemand intern zur Wahl stellt, darf diese Person ebenfalls mitstimmen.
Tipp: Falls niemand genug Stimmen erhält, können einzelne Eigentümer gerichtlich verlangen, dass eine Verwaltung eingesetzt wird.
3. Was im Verwaltungsvertrag stehen sollte
Es lohnt sich, die Abmachungen schriftlich festzuhalten, auch wenn es nicht vorgeschrieben ist. Neben dem Honorar (siehe Punkt 7) sollte ein detailliertes Pflichtenheft vereinbart werden. Darin kann etwa stehen, dass die Verwaltungsperson den Lift kontrollieren, einen Waschplan erstellen, den Spielplatz überprüfen oder eine Hauswartung anstellen muss.
Tipp: Vereinbaren Sie eine Limite, bis zu der die Verwaltung handeln darf, ohne vorgängig die Gemeinschaft zu konsultieren.
4. Die Aufgaben der Verwaltung
Sie vertritt die Gemeinschaft gegen aussen, hält das Gebäude in Schuss und bezahlt Rechnungen. Zudem verschickt sie die Einladungen für die Versammlung, setzt Beschlüsse um und sorgt dafür, dass das Reglement und die Hausordnung eingehalten werden. Normalerweise stellt sie ein jährliches Budget auf, das die Gemeinschaft absegnen muss. Die Akontobeiträge legt sie sicher und getrennt von eigenen Konten an.
Tipp: Sie können der Verwaltung zusätzliche Aufgaben übertragen oder sie einschränken. Halten Sie auch diese Abweichungen schriftlich fest.
Welche Aufgaben sollte eine Verwalterin oder ein Verwalter im Stockwerkeigentum übernehmen? Lesen Sie mehr dazu als Beobachter-Abonnentin oder ‑Abonnent in der Checkliste «Pflichtenheft eines Verwalters der Stockwerkeigentümergemeinschaft».
5. Weshalb sich ein Verwaltungsfonds lohnt
Der alte Rasenmäher will nicht mehr. Dass er bald ersetzt werden muss, ist klar – aber mit welchem Geld? Wenn Sie einen Fonds eingerichtet und fleissig gefüllt haben, haben Sie Glück. Mit dem Geld können Sie nicht nur dringende Reparaturen, sondern etwa auch Steuern rasch finanzieren.
Tipp: Es empfiehlt sich, für den Verwaltungsfonds mindestens 1,3 Prozent des Gebäudeversicherungswerts zu budgetieren.
6. In welchen Fällen die Verwaltung haftet
Die Verwaltung muss ihre Aufgaben sorgfältig erfüllen. Wenn sie absichtlich oder fahrlässig dagegen verstösst und deshalb ein Schaden entsteht, haftet sie gegenüber der Gemeinschaft. Normalerweise müssen die Eigentümerinnen und Eigentümer jährlich darüber entscheiden, ob sie der Verwaltung die sogenannte Décharge erteilen. Wenn die Gemeinschaft ihr dieses Vertrauen ausspricht, kann man sie grundsätzlich nicht mehr haftbar machen.
Tipp: Setzen Sie eine Revision ein. Sie prüft die Jahresrechnung der Verwaltung – und empfiehlt, diese anzunehmen oder abzulehnen.
7. Das kostet eine Verwaltung
Mit 350 bis 500 Franken jährlich pro Wohnung muss man für eine seriöse Verwaltung rechnen. Dazu kommt ein Grundhonorar von etwa 2500 Franken pro Jahr. Die Zahlen können variieren – je nachdem, wie gross die Gemeinschaft oder wie alt das Haus ist. Zudem gibt es regionale Unterschiede.
Tipp: Die billigste Verwaltung ist nicht unbedingt die beste. Eine seriöse Verwalterin kann Nerven und Kosten sparen, auch wenn sie mehr Honorar verlangt als die Konkurrenz.
8. Unliebsame Verwaltung loswerden
Ganz einfach: indem Sie sie wieder abwählen. Es genügt grundsätzlich das einfache Mehr. Wenn der Beschluss zustande kommt, kann die Gemeinschaft kündigen. Wenn nicht, können einzelne Eigentümerinnen und Eigentümer die Verwaltung innert Monatsfrist gerichtlich absetzen lassen. Sie kommen damit durch, wenn es ihnen aus wichtigen Gründen nicht länger zugemutet werden kann, mit der amtierenden Verwaltung zusammenzuarbeiten.
Tipp: Schauen Sie zunächst im Reglement nach, ob ein anderes Mehr verlangt wird. Im Verwaltungsvertrag erfahren Sie, wie und auf wann gekündigt werden kann.
Versicherungen im Stockwerkeigentum
