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RenovationenDas kann teuer werden

Gebäudesanierung Mietrecht
Wird das Wohngebäude durch den Vermieter vollständig saniert, liegt für die Anwohner abhängig von den Umständen und den Einschränkungen eine Mietzinsreduktion von bis zu 40 Prozent drin. Bild: Thinkstock Kollektion

Glücklich, wer günstig zur Miete wohnt. Das kann sich jedoch schlagartig ändern, wenn der Vermieter das Haus renovieren will. Was haben die betroffenen Mieter dazu zu sagen?

von Verena Waltheraktualisiert am 2017 M07 25

Das Mietrecht erlaubt es dem Vermieter, seine Liegenschaft umzubauen, selbst wenn die Mieter das gar nicht wollen. Trotzdem kann der Hausbesitzer die Mieter nicht einfach ignorieren. Welche Rechte haben sie bei einer Renovation?

Rechtzeitige Mitteilung durch den Vermieter

Konkrete Fristen, wann die Mieterschaft über eine geplante Sanierung informiert werden muss, sind im Mietrecht nicht definiert. Idealerweise tut dies der Vermieter über eine Mieterversammlung ein halbes bis ein Jahr vor dem Grossumbau.

Auf jeden Fall müssen Mieter genügend Zeit haben, um zu entscheiden, ob sie den Umbau in Kauf nehmen oder vorher ausziehen wollen. Für diesen Entscheid benötigen sie vom Vermieter Angaben zum Projekt und zur Mietzinserhöhung nach dem Umbau.

Über den Renovationsumfang verhandeln

Eine gesetzlich geregelte Mitsprache steht den Mietern bei einer Renovation nicht zu. Doch es gilt der Grundsatz, dass der Umbau für die Mieter zumutbar sein muss. Zumutbar ist eine Gesamtrenovation, wenn dringende Unterhaltsarbeiten wie unumgängliche Reparaturen und das Ersetzen von Geräten anstehen, aber auch bei langjähriger Mietdauer. Als unzumutbar gelten in der Regel Luxussanierungen oder unerwünschte Balkonbauten.

Als Beurteilungskriterien gelten die Nützlichkeit des Umbaus für die Mieter und die voraussichtlichen Auswirkungen auf die Mietzinse. Findet der überwiegende Teil der Bewohner, der Umbau sei unzumutbar, muss mit dem Vermieter verhandelt werden.

Am besten lassen sich die Mieter gemeinsam durch einen Anwalt beraten und vertreten. Reagiert die Mieterschaft früh genug und mit guten Argumenten auf die Renovationspläne, wird der Hauseigentümer eher bereit sein, auf die schriftlichen Vorschläge einzugehen. So können Mieter Luxussanierungen wie etwa den Anbau eines zweiten Balkons verhindern. Manchmal kann es aber auch sein, dass Vermieter vorab ein schriftliches Einverständnis der Mieter für eine Renovation einholen - wird unterschrieben, ist das bindend.

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Sind Sie auch von Umbauarbeiten durch den Vermieter betroffen? Auf Guider erfahren Mitglieder, welche Rechte ihnen während der Renovation zustehen, wie sie eine Mietzinsherabsetzung mit dem Vermieter am besten aushandeln und wie sich nach dem Umbau der neue Mietzins erhöhen könnte.

Wohnung kündigen oder bleiben?

Schlimmstenfalls scheitern die Verhandlungen, und der Vermieter droht mit Kündigung. Das wird er sich jedoch gut überlegen, denn im gekündigten Mietverhältnis darf nicht renoviert werden, auch dann nicht, wenn von der Schlichtungsstelle eine Mieterstreckung über mehrere Monate zugesprochen wurde. Grenzfälle sind Umbauarbeiten, die nicht direkt in der gekündigten Wohnung stattfinden.

Das Renovationsverbot gilt übrigens auch, wenn ein Mieter selber kündigt - unter Umständen kann dies den Aufschub des ganzen Projekts bewirken. Die Kündigung - auf den nächsten Termin gemäss Mietvertrag - muss allerdings rasch nach der Ankündigung des Umbaus abgeschickt werden.

Der Vermieter darf vor einer Gesamtrenovation allen Mietern kündigen, wenn das Wohnen während der Bauzeit unmöglich ist oder den Umbau stark erschwert. Fechten die Bewohner dies an, muss der Vermieter beweisen, dass ein Umbau bei bewohntem Haus unverhältnismässig aufwendiger wäre.

Mietzinsreduktion während des Umbaus

Sobald der Umbau beginnt, kann es übel werden: kein Wasser, keine Toilette, keine Küche, dafür Lärm und Staub. Manchmal müssen Mieter tagelang Container vor dem Haus aufsuchen. Damit solche Einschränkungen später beweisbar sind, ist das Führen eines «Störungstagebuchs» zu empfehlen, das Mass und Zeiten der Einschränkungen genau festhält - am besten mit Fotos.

Die Mieter haben Anrecht auf eine Mietzinsreduktion für die Umbauzeit, selbst wenn in ihrer Wohnung nichts gemacht wird. Wie hoch diese ist, hängt von den Umständen ab - wenn das Gebäude vollständig saniert wird, ist eine Reduktion von 30 bis 40 Prozent nicht übertrieben. Es ist allerdings schwierig, die Ansprüche exakt zu berechnen, weshalb man sich oft auf einen Pauschalbetrag einigt.

Eher zurückhaltend sollten sich Mieter bei der Anfechtung der Mietzinsreduktion zeigen, wenn sie diese für zu gering halten. Schlichtungsstellen setzen oft einen strengen Massstab, weshalb sich solche Versuche häufig nicht lohnen. Es kommt vor, dass Vermieter schon vor Beginn des Umbaus eine Mietzinsreduktion vorschlagen. Mieter sollten jedoch nicht vorschnell zustimmen, denn das Ausmass der Arbeiten ist im Voraus schwierig abzuschätzen. Eine Reduktion dürfen Mieter auch rückwirkend verlangen.

Nach der Renovierung: Gibt es eine Mietzinserhöhung?

Als Grundsatz gilt: Nur wenn die Bewohner nach dem Umbau über zusätzlichen Komfort verfügen - etwa einen grösseren Kühlschrank, Parkett anstelle von Teppich, eine besser isolierende Hausfassade, Fenster mit besserer Qualität -, darf der Mietzins erhöht werden.

Keine Mietzinserhöhung ist erlaubt für das Ausführen von Reparaturen oder das Ersetzen von Geräten in gleicher Qualität. Bei grossen Umbauten werden meist Arbeiten durchgeführt, die sowohl wertvermehrenden wie auch werterhaltenden Charakter haben. Hier erlaubt das Mietrecht eine Sonderregelung: 50 bis 70 Prozent der Umbaukosten gelten als wertvermehrend und können für eine Mietzinserhöhung eingesetzt werden. Hat der Vermieter jedoch seit vielen Jahren nur noch das Nötigste repariert, wird der Anteil eher bei 50 Prozent liegen.

Wenn es hingegen möglich ist, die Arbeiten einzeln als wertvermehrend oder werterhaltend zu definieren, darf die Sonderregelung nicht angewendet werden.

Mietzinserhöhung anfechten? Ihre Rechte

Der Umbau muss abgeschlossen sein, wenn die Mietzinserhöhung zugestellt wird - mitgeteilt auf einem amtlichen Formular, unter Einhaltung der um zehn Tage verlängerten Kündigungsfrist auf den nächsten Kündigungstermin. Die Erhöhung muss mit genauen Zahlen begründet werden.

Trotzdem ist es für Laien kaum möglich, diese nachzurechnen, weshalb eine Überprüfung durch eine Fachperson (Anwalt oder Mieterverband) zu empfehlen ist. Mietern steht das Recht zu, eine Erhöhung innert 30 Tagen anzufechten und sich - vorzugsweise als Gruppe - an die zuständige Schlichtungsstelle für Mietsachen zu wenden. Diese unabhängige Stelle wird aufgrund der detaillierten Bauabrechnung des Vermieters die Mietzinserhöhung überprüfen. Im Gegensatz zur Mietzinsreduktion während des Umbaus lohnt sich erfahrungsgemäss die Anfechtung der Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsstelle.

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