Ein Begehren um Mietzinsreduktion lässt manchen Vermieter kreativ werden. So wurde etwa einer Beobachter-Beraterin beschieden, man könne leider keine Senkung bewilligen, weil sie «gerade einmal fünf Monate in der genannten Wohnung wohnhaft» sei. Dass nun eben genau in dieser Zeit der hypothekarische Referenzzinssatz gefallen war, ignorierte die Verwaltung schlicht.
Im September 2008 gab das Bundesamt für Wohnungswesen erstmals den Referenzzinssatz bekannt. Dieser viermal jährlich publizierte Wert stützt sich auf den Durchschnittszinssatz der Banken für ihre inländischen Hypothekarforderungen. Er löste die kantonal unterschiedlichen Zinssätze für variable Ersthypotheken ab, die zuvor für die Mietzinsberechnung galten. Zu Beginn betrug der Referenzzinssatz 3,5 Prozent – seither ging es nur abwärts. Seit Juni 2017 steht er auf dem Rekordtief von 1,5 Prozent.
Trotzdem: Viele Mieter zahlen immer noch gleich viel für ihre Wohnung wie vor Jahren. Ein Grund dafür ist, dass Mietzinsänderungen nicht automatisch erfolgen. Wenn das Zinsbarometer nach oben schiesst und es um eine Erhöhung geht, werden die Vermieter in der Regel rasch aktiv. Umgekehrt sind die Mieter oft zurückhaltender – oder sie wissen nicht, dass sie am Zug sind.
Hinzu kommt, dass Vermieter manchmal mit den verschiedensten Argumenten gegen eine Mietzinsreduktion aufwarten – darunter auch faule Ausreden. Eine Auswahl beliebter Schlagworte.
Orts- und Quartierüblichkeit
Dass die Orts- und Quartierüblichkeit für eine höhere Miete spreche, ist ein sehr beliebtes Argument gegen eine Mietzinssenkung – und grundsätzlich auch zulässig. Wenn ein Vermieter nachweisen kann, dass der reduzierte Zins tiefer wäre als die Mieten in der Umgebung, muss er ihn nicht oder nur teilweise reduzieren.
An einen solchen Nachweis werden allerdings hohe Anforderungen gestellt. In der Regel braucht der Vermieter dafür fünf ähnliche Objekte im gleichen Quartier.
Und «ähnlich» heisst: Wohnungen, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode vergleichbar und unabhängig voneinander sind, also verschiedenen Vermietern gehören und sich in unterschiedlichen Liegenschaften befinden. In Ausnahmefällen existieren amtliche Statistiken, die diesen Nachweis ersetzen können. Sonst scheitert das Argument am – nicht erbrachten – Beweis.
Allgemeine Kostensteigerung
Die Freude von Mietern über eine Mietzinsreduktion trüben Vermieter auch gerne mit der Begründung gestiegener Betriebs- und Unterhaltskosten. Darunter fallen auch höhere Gebühren, Objektsteuern, Versicherungsprämien sowie Unterhaltskosten, die nicht separat als Nebenkosten ausgeschieden sind. Hier kann der Vermieter oder die Verwaltung mit der allgemeinen Kostensteigerung argumentieren und diese mit dem Anspruch des Mieters auf eine Mietzinssenkung verrechnen.
Das Bundesgericht verlangt zwar, dass der Vermieter die Kostensteigerung konkret nachweist, weil das aber kompliziert und aufwendig ist, lassen die meisten Schlichtungsbehörden eine pauschale Kostensteigerung zwischen 0,25% und 1% pro Jahr zu.
Ungenügende Rendite
Das Gesetz sieht für Mietwohnungen und Geschäftsräume eine zulässige Rendite vor, und diese wird durch eine allfällige Mietzinsanpassung natürlich beeinflusst.
Das Mass der Dinge ist die Nettorendite. Deren Berechnung ist relativ aufwendig, weil sie unter anderem die durchschnittlichen Unterhalts- und Betriebskosten für die Liegenschaft berücksichtigt. Sie darf einen halben Prozentpunkt über dem aktuellen Referenzzinssatz liegen – derzeit also bei 2 Prozent.
Etwas simpler ist die Berechnung der Bruttorendite, die für neuere Liegenschaften (bis etwa zehn Jahre alt) zugelassen wird: Sie verzichtet auf den Einbezug von Unterhalts- und Betriebskosten, weil deren Durchschnitt anfangs noch nicht ermittelt werden kann. Die Bruttorendite darf zwei Prozent über dem Referenzzinssatz liegen – momentan somit bei 3,5 Prozent.
Mehr zu Mietzinssenkung bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters
Es gibt verschiedene Gründe, die zu einer Mietzinssenkung führen können. In der Praxis von Bedeutung ist aber lediglich die Mietzinssenkung aufgrund von Hypothekarzinssenkungen. Guider zeigt seinen Mitgliedern mithilfe von nützlichen Vorlagen, wie sie das Herabsetzungsbegehren erfolgreich an den Vermieter weitergeben.
Wertvermehrende Investitionen
Wenn ein Vermieter eine neue Küche mit besserem Komfort, neue Fenster oder gar einen Balkon einbaut, müssen die Mieter wegen dieses Mehrwerts einen höheren Zins in Kauf nehmen.
Diese Erhöhung darf der Vermieter einem Senkungsanspruch des Mieters natürlich gegenüberstellen – sofern er korrekt vorgeht. Er muss sie auf einem amtlichen Formular mitteilen, das dem Mieter spätestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugeht.
Teure Hypothek – oder gar keine
Beliebt vor allem bei privaten Vermietern ist das Argument, dass sich ihre Hypothekarbelastung nicht reduziert habe und sowieso viel höher sei als die aktuellen 1,5 Prozent des Referenzsatzes. Oder dass gar keine Hypothek mehr auf dem Haus liege.
Das mag zwar zutreffen, doch auch wenn die Hypothek des Hauseigentümers nicht dem mietrechtlichen Modell entspricht, ist es dennoch auf alle Mietverhältnisse anzuwenden (Ausnahmen: Index- und Staffelmiete).
Und es gilt in beiden Richtungen: Wenn sich der Referenzzinssatz erhöht, darf ein Vermieter den Zins anheben, selbst wenn gar keine Hypothek mehr auf seiner Liegenschaft lasten sollte.
Mindestmietzins
Einige unprofessionelle Eigentümer versuchen es mit einem Mindestmietzins im Vertrag, so dass der Anfangsmietzins auch bei einer Senkung des Referenzzinssatzes nicht unterschritten werden sollte.
Eine solche Bestimmung ist nicht gültig. Die gesetzlichen Vorschriften über die Mietzinsgestaltung sollen die Mieter schützen und sind zwingend.
Angleichung im Haus
Manchmal muss ein Vermieter eine Wohnung günstiger vermieten, damit sie nicht zu lange leer steht. Wenn er das bei der nächsten Senkung des Referenzzinssatzes mit dem Argument ausgleichen möchte, der Mieter wohne ohnehin schon günstiger als die anderen im Haus, scheitert er damit.
Es gibt weder einen Anspruch auf gleiche Mietzinse für gleiche Mietobjekte, noch muss ein Mieter sich mit seinen Nachbarn solidarisch zeigen.
Höherer Schätzwert
Der Schätzwert eines Mietobjekts tut nichts zur Sache. So kann sich der Eigentümer zwar ein Bild vom Wert, allenfalls auch von dem auf dem Markt erzielbaren Mietzins machen – als Argument gegen eine Mietzinsreduktion ist eine solche Schätzung aber nichts wert.
Aktiv zur Mietzinsreduktion: Mieter sollten reagieren
Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vierteljährlich veröffentlicht. Falls er fällt, sollten Mieter aktiv werden und eingeschrieben eine Mietzinsreduktion fordern. Nur die wenigsten Vermieter reduzieren den Zins von sich aus.
Weil die Senkung lediglich auf den nächstmöglichen Kündigungstermin durchsetzbar ist, muss das Begehren vor Beginn der entsprechenden Frist beim Vermieter eintreffen. Nimmt dieser nicht innerhalb von 30 Tagen Stellung oder entspricht er dem Begehren nicht, respektive nicht ganz, können Mieter sich innert weiteren 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde wenden.
Grundsätzlich gilt: Pro Viertelprozent Reduktion des Referenzzinssatzes verringert sich der Nettomietzins um 2,91 Prozent. Dagegen kann der Vermieter die Teuerung (Landesindex des Konsumentenpreises) zu 40 Prozent aufrechnen. Diese fiel in den letzten fünf Jahren allerdings kaum ins Gewicht, war zum Teil sogar rückläufig.
Zudem kann der Vermieter eine Steigerung der Betriebs- und Unterhaltskosten geltend machen. Oft akzeptieren Schlichtungsbehörden und Gerichte dafür pauschal 0,25 bis 1 Prozent pro Jahr – obwohl das Bundesgericht vom Vermieter verlangt, die Kostensteigerung konkret nachzuweisen.
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