Post vom Vermieter7 Tipps zur Abrechnung der Nebenkosten
Viele Mieterinnen und Mieter wissen nicht so recht, was zu tun ist, wenn die Abrechnung ins Haus flattert. Der Beobachter erklärt, was gilt.
Veröffentlicht am 2. September 2025 - 09:30 Uhr
Wie kommt die Vermieterin auf die Beträge? Fragen Sie im Zweifel nach.
1. Abgerechnet wird nur bei Akontozahlungen
Wer die Nebenkostenbeträge pauschal zahlt, bekommt keine Abrechnung. Dasselbe gilt, wenn sie bereits im Nettomietzins inbegriffen sind. Wenn man der Vermieterschaft hingegen monatliche Akontobeträge zahlt – was in der Schweiz üblich ist –, muss sie einem eine Nebenkostenabrechnung schicken.
Tipp: Schauen Sie im Mietvertrag nach, was vereinbart wurde. In der Regel steht neben den einzelnen Nebenkosten entweder «a conto» oder «pauschal».
2. Nicht alles gehört auf die Abrechnung
Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn man sie mit der Vermieterschaft abgemacht hat. Das heisst: wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag stehen, etwa als «Hauswartung» oder «Allgemeinstrom». Als Nebenkosten können Leistungen vereinbart werden, die mit dem unmittelbaren Gebrauch der Wohnung zusammenhängen, Heizkosten zum Beispiel. Nicht nebenkostenfähig sind hingegen etwa Reparaturkosten oder Grundsteuern.
Tipp: Gehen Sie die Abrechnung Punkt für Punkt durch. Prüfen Sie, ob die einzelnen Posten tatsächlich im Mietvertrag stehen, und klären Sie ab, ob die Position als Nebenkosten zulässig ist.
3. Einmal jährlich genügt
Wann die jährliche Abrechnung verschickt wird, ist gesetzlich nicht geregelt. Meist geschieht das zwei bis drei Monate nach Abschluss der Heizperiode. Häufig wird auf Ende Juni abgerechnet.
Tipp: Wenn Sie vergebens auf die Nebenkostenabrechnung warten, haken Sie schriftlich nach – mit einer Frist.
Beobachter-Abonnentinnen und -Abonnenten erhalten mit dem Merkblatt «Nebenkostenabrechnung» einen Überblick, welche Positionen im Mietvertrag geregelt sein sollten und erhalten Tipps zur Beanstandung der Nebenkostenabrechnung.
4. Wann es für Nachforderungen zu spät ist
Es kommt vor, dass Vermieterinnen und Vermieter nicht termingerecht abrechnen. Doch was gilt, wenn Sie für vergangene Jahre eine hohe Nachforderung bekommen? Sie müssen zahlen, sofern die Forderung noch nicht verjährt ist. Das ist erst fünf Jahre nach Abschluss der Abrechnungsperiode der Fall.
Tipp: Stellt die Vermieterschaft Forderungen, die mehr als fünf Jahre zurückliegen, bestreiten Sie sie per Einschreiben; halten Sie fest, dass sie verjährt sind.
5. Die Abrechnung muss detailliert sein
Vermieterinnen und Vermieter sind verpflichtet, detailliert abzurechnen. Das heisst: Nebst den einzelnen Positionen müssen auch die entsprechenden Ausgaben aufgelistet sein. Zudem muss klar sein, nach welchem Schlüssel die Kosten auf die Mietparteien im Haus aufgeteilt werden – etwa nach der Fläche der Wohnung oder nach dem Zählerstand.
Tipp: Fragen Sie nach, wenn Angaben fehlen oder Sie etwas nicht verstehen.
6. Mieterinnen und Mieter dürfen die Belege sehen
Die Mieterschaft hat das Recht, die Unterlagen zu kontrollieren. Nur so kann sie nachvollziehen, ob die Abrechnung für die Nebenkosten stimmt. Die Vermieterschaft ist also verpflichtet, zu zeigen, welche Originalunterlagen der Abrechnung zugrunde liegen. Das Recht auf Einsicht geht aber nicht so weit, dass Mieterinnen sich die Kopien zuschicken lassen können. Wer die Belege kontrollieren will, muss persönlich beim Vermieter oder bei der Verwaltung vorstellig werden.
Tipp: Rufen Sie die Vermieterschaft an oder schicken Sie eine Mail, in der Sie Daten für ein Treffen vorschlagen.
7. Man kann sich wehren, wenn etwas nicht stimmt
Wer mit der Abrechnung nicht einverstanden ist, kann intervenieren. Am besten erklärt man schriftlich und eingeschrieben, was man genau beanstandet, und verlangt nach einer berichtigten Abrechnung. Gewisse Mietverträge sehen dafür eine Frist vor. Wenn man sich nicht einigen kann und die Vermieterschaft zu viel nachfordert, kann man diesen Teil bestreiten und die Zahlung verweigern.
Tipp: Verrechnen Sie den Saldo zu Ihren Gunsten nicht mit dem nächsten Mietzins! Sie riskieren sonst eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. In den meisten Fällen ist es sinnvoller, bei der Mietschlichtungsstelle Klarheit zu schaffen.
Etwas stimmt bei der Abrechnung der Nebenkosten nicht oder macht Sie stutzig? Mit der Mustervorlage «Beanstandung der Nebenkostenabrechnung» sehen Sie mit einem Beobachter-Abo, wie Sie beim Vermieter nachhaken können.
