Diese Nebenkosten im Mietvertrag sind zulässig

Beim Öffnen des Briefs mit der Nebenkostenabrechnung trifft viele Mieter fast der Schlag. Meist erhalten sie nicht nur die Abrechnung, sondern gleich auch noch einen Einzahlungsschein, mit der Aufforderung, einen saftigen Betrag nachzuliefern. Der Anblick des Zahlensalats ruft oft Ratlosigkeit hervor – nicht von ungefähr sind Fragen zu den Nebenkosten ein Dauerbrenner im Beobachter-Beratungszentrum. Manch ein Mieter fühlt sich überfordert, wenn er sich an die Überprüfung der Abrechnung machen soll.

Der Beobachter hilft Ihnen und beantwortet nachfolgend die häufigsten Fragen.

Was sind eigentlich Nebenkosten?

Sie sind das Entgelt für Leistungen des Vermieters, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen – also beispielsweise Kosten für Wasser, Hauswart, Allgemeinstrom etc..

Welche Nebenkosten muss ich bezahlen?

Mieter müssen nur für jene Nebenkosten separat aufkommen, die im Mietvertrag konkret genannt werden, die übrigen Nebenkosten sind im Nettomietzins enthalten.

Wird im Vertrag unter dem Punkt Nebenkosten bloss auf die «allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag» verwiesen, genügt das laut Bundesgericht nicht. In diesem Fall muss der Mieter überhaupt keine Nebenkosten separat bezahlen. Gleiches gilt bei der Formulierung «alle Nebenkosten gehen zulasten des Mieters».

Was bedeutet die Zahlungsart «Akonto»?

Akontozahlungen sind Anzahlungen an die zu erwartenden Nebenkosten. Abgerechnet wird jährlich – je nach Saldo müssen die Mieter nachzahlen oder erhalten einen Teil des Geldes zurück.

Achtung: Verlassen Sie sich nicht darauf, dass die Akontobeträge tatsächlich mehr oder weniger den effektiven Kosten entsprechen. Das Bundesgericht hat in einem umstrittenen Urteil entschieden, dass der Mieter selbst happige Nachzahlungen in Kauf nehmen muss.

Und was heisst «Pauschal»?

Die Pauschale ist ein fixer Betrag für die Nebenkosten, der auf den Durchschnittszahlen der letzten drei Jahre basiert. Dieser Betrag ist geschuldet – und zwar unabhängig davon, ob die Nebenkosten höher oder tiefer ausfallen. Anders als bei Akontozahlungen muss der Vermieter dem Mieter keine Abrechnung vorlegen. Letztere haben aber trotzdem ein Recht auf Einsicht in die Originalbelege.

Wie werden die Nebenkosten verteilt?

Wenn keine separaten Zähler vorhanden sind, muss der Vermieter die Kosten nach einem fairen und sachgerechten Verteilschlüssel unter den Mietern aufteilen. Unterschieden wird zwischen sogenannten neutralen und verbrauchsabhängigen Nebenkosten:

• Die neutralen Kosten sollten nach der Anzahl Wohnungen verteilt werden, weil sie in keinem direkten Zusammenhang mit der Grösse der Wohnung stehen (zum Beispiel Kosten für Hauswart, Gartenunterhalt, Antennen- und Kabelgebühren, Allgemeinstrom oder Serviceabonnemente für den Lift).
• Für die verbrauchsabhängigen Kosten hingegen empfiehlt sich die Aufteilung nach Grösse der Wohnung (zum Beispiel Heiz- und Warmwasserkosten, Abwasser- und Kehrichtgebühren). Eine Aufteilung nach Anzahl Personen im Haushalt führt hingegen in den seltensten Fällen zu einem sachgerechten Ergebnis.

Wann und wie oft muss der Vermieter eine Abrechnung vorlegen?

Sind Akontozahlungen vereinbart, muss der Vermieter mindestens einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen und diese den Mietern vorlegen. In vielen Mietverträgen finden sich nähere Angaben über den genauen Zeitpunkt. Ist nichts vereinbart, gelten die ortsüblichen Termine.

Meist entspricht die Abrechnungsperiode der Heizperiode und dauert vom 1. Juli bis zum 30. Juni des Folgejahrs. Dann sollte der Vermieter in der Lage sein, die Abrechnung innerhalb von zwei bis drei Monaten zu erstellen.

Übrigens: Auch wenn Sie vor Ablauf der Rechnungsperiode umziehen, erhalten Sie die Abrechnung erst zum üblichen Termin – aber selbstverständlich nur für den Zeitraum bis zu Ihrem Auszug.

Wie wehre ich mich bei Differenzen?

Kommen Sie zum Schluss, dass mit der Abrechnung etwas nicht stimmt, sollten Sie per Einschreiben beim Vermieter reklamieren. Sie haben Anrecht auf eine detaillierte Aufschlüsselung der einzelnen Positionen in der Abrechnung und können Einsicht in die Originalbelege verlangen. Sie können sich vor Ort auch Kopien der Belege machen, müssen diese aber aus der eigenen Tasche berappen.

Wenn Sie sich weigern, die von Ihnen bestrittenen Nachzahlungen zu leisten, ist es am Vermieter, rechtliche Schritte bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen einzuleiten. Stattdessen können aber auch Sie an die Schlichtungsbehörde gelangen und die Abrechnung anfechten. Ihr Vermieter muss den Nachweis erbringen, dass seine Forderungen korrekt sind. Das Schlichtungsverfahren ist für beide Seiten kostenlos.

Achtung: Sollte Ihnen der Vermieter eine Zahlungsfrist zur Begleichung der bestrittenen Nachforderung stellen und Ihnen gleichzeitig die Kündigung androhen, für den Fall, dass Sie nicht zahlen, sollten Sie die Nachforderung bezahlen und gleichzeitig ausdrücklich mitteilen, dass Sie die Nachforderung bestreiten und sich eine Rückforderung vorbehalten.

Wann verjähren Nebenkosten?

Der Vermieter kann noch bis fünf Jahre nach Abschluss der jeweiligen Abrechnungsperiode Forderungen stellen.

Was kann ich tun, wenn der Vermieter keine Abrechnung erstellt?

Legt Ihnen Ihr Vermieter trotz schriftlicher Aufforderung keine Nebenkostenabrechnung vor, können Sie sich jederzeit an die Schlichtungsbehörde für Mietsachen wenden und verlangen, dass der Vermieter verpflichtet wird, die Abrechnung innert Frist vorzulegen.

Wie finde ich die für mich zuständige Schlichtungsbehörde?

Sie können sich an Ihre Gemeindeverwaltung wenden oder auch die örtliche Schlichtungsstelle ausfindig machen.