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GeschäftsmieteElf wertvolle Tipps

Wer Geschäftsräume mietet, ist sich oft nicht bewusst: Die rechtlichen Regeln sind hier nicht gleich wie bei Wohnungen.

Bei der Miete von Geschäftsräumen sind einige entscheidende Unterschiede zur Wohnungsmiete zu beachten.
von aktualisiert am 04. Dezember 2017

Der Schreiner mit der eigenen Werkstatt, die Physiotherapeutin in der Praxisgemeinschaft, der Laufbahncoach in Untermiete: Wer für seinen Job Räume mieten muss, für den gelten die speziellen gesetzlichen Bestimmungen über die Miete von Geschäftsräumen. Die Erfahrungen an der Beratungshotline des Beobachters zeigen: Viele sind sich dessen nicht bewusst – vor allem nicht, dass es wesentliche Unterschiede zur Wohnungsmiete gibt.

Wer die Unterschiede nicht berücksichtigt, riskiert unter Umständen viel Geld. Auf den folgenden zwei Seiten finden Sie elf wertvolle Hinweise, was Sie bei der Geschäftsmiete beachten müssen.

 

Die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick

Wohnung

Geschäft

Die Kaution beträgt maximal drei Monatsmietzinse.

Es gibt keine Limitierung der Kaution.

Der Vermieter darf bei Zahlungsrückständen keine Sachwerte einbehalten.

Der Vermieter darf bei Zahlungsrückständen Mobiliar, Waren oder Geräte zurückbehalten.

Wer vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden will, muss einen Nachmieter stellen.

Wer vorzeitig aus dem Mietvertrag will, kann einen Nachmieter stellen oder das Mietverhältnis auf einen Dritten übertragen.

Die Mindestkündigungsfrist beträgt drei Monate.

Die Mindestkündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Das Mietverhältnis kann bis zu vier Jahre erstreckt werden.

Das Mietverhältnis kann bis zu sechs Jahre erstreckt werden.

Vertragspartei: Wer mietet?

Überlegen Sie, auf wen der Mietvertrag lauten soll. Wenn Sie für Ihre Tätigkeit eine juristische Person gegründet haben (zum Beispiel eine GmbH oder AG), sollten Sie darauf bestehen, dass der Vertrag ausschliesslich auf die Firma ausgestellt wird. Falls er nämlich zusätzlich auf Sie persönlich lautet, haften Sie neben der Firma als Solidarschuldner.

Achtung: Als Solidarschuldner haften Sie mit dem gesamten privaten Vermögen. Versuchen Sie, die Haftung wenigstens in der Höhe oder auf einen bestimmten Zeitraum vertraglich zu beschränken.

Gemeinschaft: Wer haftet?

Wenn Sie sich mit anderen zusammenschliessen, um ein Büro oder eine Praxis zu mieten, bilden Sie – auch ohne es zu wissen oder zu wollen – eine einfache Gesellschaft und werden Solidarmieter. Weil alle Mieter damit dem Vermieter gegenüber gemeinsam haften, sollten Sie im Voraus schriftlich regeln, wie Sie die Kosten untereinander aufteilen.

Hinweis: Der Mietvertrag kann nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden, es sei denn, eine Teilkündigung durch nur einen Mieter ist ausdrücklich im Vertrag vereinbart.

Untermiete: Wann darf man?

Falls Sie die gemieteten Räume (oder auch nur einen einzelnen davon) untervermieten wollen, brauchen Sie das Einverständnis des Vermieters. Er muss es erlauben - ausser Sie verschweigen die Bedingungen der Untermiete, diese sind missbräuchlich oder die Untermiete ist für den Vermieter von Nachteil.

Achtung: Für die Untermiete von Geschäftsräumen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist wie für die Hauptmiete mindestens sechs Monate. Wenn im ­Untermietvertrag eine kürzere Frist vereinbart wurde, ist diese ungültig.

Umbau: Wer zahlt?

Wenn Mieter die Geschäftsräume baulich umgestalten wollen, braucht es ­dafür die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Sonst riskiert man die Kündigung. Zudem besteht kein Anspruch auf Entschädigung für den geschaffenen Mehrwert, selbst wenn der Vermieter bei Vertragsende auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verzichtet. Schriftlich bewilligte Umbauten hingegen müssen ohne anderslautende Vereinbarung nicht rückgängig gemacht werden, und Mieter haben beim Auszug auch Anspruch auf eine angemessene Entschädigung für den Mehrwert.

Tipp: Regeln Sie im Detail, wer welche Kosten des Umbaus übernimmt, was mit den Änderungen bei Vertragsende geschieht und auf welche Weise sich der Mehrwert berechnet.

Mietkaution: Wie viel?

Das Mietdepot dient dem Vermieter als Sicherheit bei allenfalls ausbleibenden Mietzinsen und Nebenkosten sowie für Schäden, die durch den Mieter verursacht wurden. Eine gesetzliche Limite für die Höhe gibt es nicht. Juristen sind allerdings der ­Ansicht, dass die Sicherheitsleistung in einem vernünftigen Verhältnis zu den finanziellen Risiken des Vermieters stehen muss.

Hinweis: Die Sicherheit muss bei einer Bank hinterlegt werden, und zwar auf ein Sperrkonto oder ein Depot, das auf den Namen des Mieters lautet.

Mietzins: Wie viel?

Was ist ein angemessener Mietzins? Das sagt das Gesetz nicht. Es untersagt lediglich sogenannten Missbrauch: Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn der Vermieter einen übersetzten Ertrag ­erzielt oder der Zins auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Ausnahmsweise können Mieter den An­fangsmietzins anfechten, wenn sie sich wegen einer persönlichen Notlage oder mangels weiterer Angebote zum Vertragsabschluss gezwungen sahen. Oder auch dann, wenn der Vermieter den Zins verglichen mit der bisherigen Miete erheblich erhöht hat. Dann prüft die Schlichtungsstelle, ob der Ertrag zulässig ist.

Achtung: Mieter haben nur 30 Tage Zeit, um den Anfangsmietzins bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Die Frist rechnet sich ab der Übernahme des Mietobjekts.

Zurückbehalten: Was ist legal?

Wenn Sie die Miete nicht bezahlen, darf der Vermieter Ihre Sachen im Miet­objekt zurückbehalten. Dieses gesetzliche Pfandrecht – das sogenannte Retentionsrecht – soll den Mietzins und die Nebenkosten sichern. Der Vermieter muss sich ans Betreibungsamt wenden. Dieses nimmt das Reten­tionsverzeichnis auf. Gepfändet werden können etwa Mobiliar, Maschinen, Ware oder Fahrzeuge, sofern Sie diese nicht zwingend zur Ausübung des ­Berufs brauchen.

Wichtig: Die gepfändeten Gegenstände werden wieder frei, wenn man beim Betreibungsamt eine Sicherheit in Höhe der Forderung des Vermieters leistet.

Mängel: Wer zahlt?

Wenn die vertragsgemässe Nutzung der Geschäftsräume beeinträchtigt ist, liegt ein Mangel vor. Mieter können vom Vermieter verlangen, dass er ­diesen behebt. Ferner haben sie Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses sowie Schadenersatz. Zusätzlich können sie den Mietzins bei der Schlichtungsstelle hinterlegen.

Hinweis: Kleinere Mängel wie undichte Wasserhähne oder kaputte Glühbirnen müssen die Mieter auf eigene ­Kosten beheben, sofern dafür kein Fachmann nötig ist.

Kündigung: Wie ist die Frist?

Die gesetzliche Mindestkündigungsfrist bei Geschäftsräumen ist sechs Monate. Weniger kann im Voraus nicht gültig vereinbart werden. Die Mieter müssen schriftlich kündigen. Der Vermieter muss zur Kündigung ein vom Kanton genehmigtes amtliches Formular benutzen. Damit man im Notfall Beweise in der Hand hat, sollte die Kündigung immer per Einschreiben verschickt werden. Massgeblich ist der Erhalt der Kündigung und nicht etwa das Datum des Poststempels.

Wichtig: Mieter können die Kündigung des Vermieters anfechten und/oder ­eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Dazu müssen sie aber innert 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde gelangen.

Nachmieter: Was gilt?

Wer vorzeitig ausziehen will, muss rechtzeitig einen geeigneten Ersatzmieter vorschlagen. Dieser muss zahlungsfähig und zumutbar sein – und bereit, den Vertrag zu den bisherigen Konditionen zu übernehmen.

Hinweis: Falls der Vermieter den Nachmieter ablehnt, obwohl dieser die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, müssen Mieter die Miete nicht mehr bezahlen.

Übertragung: Was ist erlaubt?

Mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters können Sie das Mietverhältnis aber auch auf einen Dritten übertragen. Das ist vor allem dann von Be­deutung, wenn Sie das Geschäft jemandem verkaufen wollen (Geschäftsübernahmevertrag). Der Vermieter kann seine Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern, etwa wenn die neue vertragliche Beziehung für ihn unzumutbar wäre.

Achtung: Der bisherige Mieter haftet solidarisch mit dem neuen Mieter für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis – bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin, bei befristeten Verträgen bis zum Vertragsende, längstens jedoch für zwei Jahre.

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