Referenzzins sinkt – gehen auch die Mieten runter?
Der massgebende Zinssatz für Mieten wird reduziert. Ein Grossteil profitiert davon. Der Beobachter erklärt, was man jetzt tun kann.
Veröffentlicht am 3. März 2025 - 08:23 Uhr
Der Referenzzinssatz fällt von 1,75 auf 1,5 Prozent.
Übersicht: Diese Fragen werden beantwortet
Was ist der Referenzzinssatz?
Ein Durchschnittszins. Die Schweizerische Nationalbank berechnet ihn gestützt auf die Zinsen der inländischen Hypothekarkredite der grösseren Banken.
Seit 2008 sind die Mieten daran gekoppelt, denn man wollte sie landesweit vereinheitlichen. Zuvor waren die kantonalen Hypothekarzinssätze massgebend.
Das Prinzip ist einfach: Steigt der Referenzzins, steigen grundsätzlich auch die Nettomieten; sinkt der Zins, sinken die Mieten.
Seit 2008 ist der Referenzzins immer nur gesunken – von 3,5 Prozent bis auf den Tiefstwert von 1,25 Prozent. Bis im Juni 2023 eine Kehrtwende eintrat und der Referenzzins in zwei Etappen zuerst auf 1,5 und dann auf 1,75 Prozent stieg (siehe Diagramm unten).
Nun können Mieterinnen und Mieter wieder etwas aufatmen: Das Bundesamt für Wohnungswesen gibt nun bekannt, dass der Referenzzinssatz wieder auf 1,5 Prozent sinkt.
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Sind alle Mieterinnen und Mieter betroffen?
Viele, aber nicht alle. Nicht betroffen ist grundsätzlich, wer von den letzten beiden Zinserhöhungen im Jahr 2023 verschont wurde. Oder mit anderen Worten: Wessen Mietvertrag bereits auf einem Referenzzins von 1,5 Prozent oder gar noch tiefer beruht.
Ein Beispiel: Eine Mieterin ist im Jahr 2022 in ihre Wohnung gezogen und hat von ihrer Vermieterin nie eine Mietzinserhöhung wegen des gestiegenen Referenzzinses bekommen – obwohl die Vermieterin das hätte verlangen können. Ihr Mietzins basiert also noch auf dem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent. Denn das ist der Zins, der galt, als sie den Mietvertrag abschloss (siehe Diagramm unten). Die Mieterin kann damit momentan keine Senkung verlangen, weil ihr Mietvertrag immer noch auf einem Referenzzins basiert, der weiterhin tiefer ist als der aktuelle von 1,5 Prozent.
Ebenfalls keine Reduktion steht Mietern zu, die einen befristeten Vertrag, einen indexierten Mietzins oder eine Staffelmiete vereinbart haben.
Staatlich verbilligte Wohnungen sind dem Referenzzinssatz genauso wenig unterworfen wie Wohnungen oder Häuser mit sechs oder mehr Wohnräumen. Hier herrscht Vertragsfreiheit.
Wie erfahre ich, ob ich Anspruch auf Mietzinssenkung habe?
Nehmen Sie Ihren Mietvertrag sowie die letzten Erhöhungsanzeigen hervor. Diese Fragen sollten Sie klären:
- Wann haben Sie den Vertrag unterschrieben?
- Hat der Vermieter Ihre Miete aufgrund des Referenzzinssatzes jemals erhöht?
- Haben Sie schon einmal eine Senkung verlangt, als der Referenzzins sank?
Mit dem Mietzinsrechner des Mieterinnen- und Mieterverbands können Sie den Anspruch selbst berechnen. Lassen Sie sich vom Beratungszentrum des Beobachters beraten. Es ist möglich, dass Ihr Senkungsanspruch kleiner ausfallen wird als der Anspruch des Vermieters auf den Teuerungs- und Kostensteigerungsausgleich (siehe Frage unten). Deswegen ist es wichtig, dass Sie zunächst prüfen, ob Sie einen Anspruch haben, bevor Sie Ihr Begehren stellen.
Muss ich als Mieterin aktiv werden, um die Senkung zu bekommen?
Ja. Die meisten Vermieter geben die Zinssenkungen nicht von sich aus an ihre Mieter weiter. Deshalb müssen Sie selbst tätig werden und beim Vermieter schriftlich ein Senkungsbegehren stellen – aus Beweisgründen unbedingt per Einschreiben. Verwenden Sie dazu das Musterschreiben des Beobachters.
Wie hoch wird meine Miete künftig sein?
Das lässt sich so pauschal nicht sagen. Das Gesetz sieht zwar vor, dass die Nettomiete um maximal 3 Prozent angepasst werden kann, wenn der Referenzzinssatz um 0,25 Prozent sinkt. Da jedes Mietverhältnis etwas anders ist, muss man seinen Anspruch aber individuell ausrechnen. Am besten rechnen Sie Ihren Anspruch – anhand Ihrer Unterlagen – mit dem oben erwähnten Mietzinsrechner aus.
Ab wann darf ich weniger Miete bezahlen?
Nicht von heute auf morgen. Es kommt auf Ihren Mietvertrag an. Schauen Sie darin nach, welche Kündigungsfristen und -termine Sie vereinbart haben.
Sie haben frühestens auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin Anspruch auf eine reduzierte Miete.
Das heisst: Wer beispielsweise mit dreimonatiger Frist auf jedes Monatsende kündigen kann und sofort ein Senkungsbegehren stellt, darf ab Juli 2025 weniger Miete bezahlen.
Es lohnt sich also, rasch zu reagieren – am besten so, dass Ihr Gesuch noch im März beim Vermieter eingeht.
Kann die Vermieterin etwas gegen mein Senkungsbegehren einwenden?
Ja, sie darf von Ihrem Senkungsanspruch gewisse Erhöhungsfaktoren abziehen – und zwar die Teuerung zu 40 Prozent sowie die allgemeine Kostensteigerung, also gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten.
Der Mietzinsrechner berücksichtigt diese Punkte – und zieht Ihrem Anspruch die nötigen Beträge bereits ab.
Ausserdem kann der Vermieter einwenden, eine Mietzinssenkung würde zu einer ungenügenden Brutto- oder Nettorendite führen – oder der bisherige Mietzins liege unter dem orts- oder quartierüblichen Niveau für vergleichbare Mietwohnungen.
Beobachter-Abonnentinnen und ‑Abonnenten erhalten mit dem Merkblatt zur Mietzinssenkung detaillierte Infos zu Anspruch und Vorgehen. Die Mustervorlage «Herabsetzungsbegehren an den Vermieter» zeigt überdies, wie Sie als Mieterin das Schreiben aufsetzen können.
Der Vermieter sagt, meine Miete sinke nicht, weil er gar keine Hypothek auf das Haus habe. Stimmt das?
Nein. Auch wenn das Haus hypothekenfrei ist, unterliegt Ihre Nettomiete dem Referenzzins. Wenn dieser sinkt, lässt das so manchen Vermieter kreativ werden. Lesen Sie dazu diesen Beobachter-Artikel über die häufigsten Ausreden von Vermieterinnen – und wie Sie gegen diese argumentieren.
Was kann ich tun, wenn mein Vermieter mir keine oder zu wenig Reduktion gewähren will?
Am besten gelangen Sie an die Schlichtungsbehörde – und zwar innert 30 Tagen, seitdem er Ihnen mitgeteilt hat, dass er die Miete nicht oder nur ungenügend senkt. Legen Sie eine Kopie des Mietvertrags sowie der vergangenen Mietzinserhöhungen bei.Wo
Achtung: Alle Personen, die den Mietvertrag unterschrieben haben, müssen die Anfechtung unterschreiben. Das Verfahren kostet nichts. Welche Behörde zuständig ist und welche Optionen man hat, falls es zu keiner Einigung kommen sollte, lesen Sie hier.
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