Es gibt Mietverträge, in denen explizit erwähnt wird, dass sie mit dem Tod des Mieters enden. Dies ist jedoch die Ausnahme.

Die meisten Mietverträge enthalten keine solche Klausel, somit geht der Mietvertrag nach dem Tod des Mieters automatisch auf die Erben über. Diese können ihn unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten auf den nächsten ortsüblichen Termin kündigen – auch wenn er eine längere Kündigungsfrist oder weniger Kündigungstermine vorsieht.

Schlagen alle Erben die Erbschaft aus, ändert sich die Sachlage: Dann fällt das Mietverhältnis in die amtliche Liquidation. Die Erben haften nicht für allfällige offene Zinsen oder Mieterschäden, und der Vertrag muss von der Konkursverwaltung gekündigt werden.

Ob der Vermieter Geld erhält, hängt von den vorhandenen Vermögenswerten und Schulden ab. Sämtliche Mietzins- und Schadenersatzforderungen – unabhängig davon, ob sie vor oder nach der Konkurseröffnung entstanden sind – werden zu Konkursforderungen.

Wenn der Mieter eine Kaution geleistet hat, fällt diese in die Konkursmasse, wobei der Vermieter als Pfandgläubiger vorab aus ihr befriedigt wird.

Dieses langwierige Verfahren ist für Vermieter eine leidige Angelegenheit. Denn sie können die Wohnung nicht räumen und auch nicht weitervermieten, bis das Konkursverfahren eröffnet ist.

Sie können aber versuchen, sich mit dem Konkursamt zu einigen und dann die Möbel zwischenzulagern. Das erlaubt Ihnen, die Wohnung rascher zu vermieten. Sie müssen den Umzug der Einrichtung jedoch selber bezahlen. Das Konkursamt ist übrigens zu einem solchen Verfahren nicht verpflichtet.

Natürlich können Sie nach dem Tod des Mieters auch ordentlich kündigen, also unter Einhaltung der vertraglichen respektive gesetzlichen Fristen und Termine. Solange die Erbschaft noch nicht ausgeschlagen wurde, müssten Sie gegenüber den Erben (Erbverwalter) kündigen, nach der Ausschlagung gegenüber dem Konkursverwalter.