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MietrechtNach Einbruch Wohnung kündigen?

Panikattacken nach einem Einbruch: Das kann ein Grund für eine vorzeitige Kündigung durch die Mieterin sein.

Wenn Mieter oder Vermieter kündigen, müssen die vertraglichen Fristen eingehalten werden. Ausser es gibt «wichtige Gründe».

von aktualisiert am 19. März 2018

Wirtschaftskrise, Unfall, Einbruch: Einschneidende Ereignisse wie diese können einen schnellen Wohnungswechsel nötig machen – schneller, als der laufende Mietvertrag es eigentlich vorsieht. Dann sitzt man in der Klemme. Denn wenn Mieter oder Vermieter ein Mietverhältnis beenden möchten, müssen sie sich grundsätzlich an die abgemachten Fristen und Termine halten, also «ordentlich» kündigen.

Nur in Ausnahmefällen ist es den Parteien erlaubt, «ausserordentlich» zu kündigen, sich also über die abgemachten Fristen und Termine hinwegzusetzen. Falls Mieter etwa wiederholt ihre Sorgfaltspflichten verletzen oder den Mietzins nicht zahlen, kann der Vermieter frühzeitig kündigen.

Das Schweizer Mietrecht sieht eine weitere Möglichkeit vor, vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen: Die «Kündigung aus wichtigen Gründen». Sie kommt zum Zug, wenn es für den Vermieter oder für den Mieter unzumutbar wird, das Mietverhältnis weiterzuführen. Auf diesen Passus kann man sich aber nur berufen, wenn keine andere ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit besteht.

Die drei wichtigen Bedingungen

Längst nicht jeder Anlass, der dem Kündigenden wichtig erscheint, berechtigt ihn dazu, das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen aufzulösen. Möglich ist das nur, wenn sich die Lebensumstände des Betroffenen unter den folgenden Aspekten verändern:

 

  • Unvorhersehbar: Als wichtige Gründe gelten nur Umstände, die für den Kündigenden absolut nicht voraussehbar waren. Wenn etwa jemand die Arbeitsstelle verliert, genügt das allein nicht, denn allgemein betrachtet kann das immer passieren.
     
  • Unverschuldet: Ausserdem darf die kündigende Partei die Situation nicht selber verschuldet haben. Das wäre aber etwa der Fall, wenn jemand seine wirtschaftliche Situation überschätzt und einen langjährigen Mietvertrag zu einem hohen Zins eingeht.
     
  • Dauerhaft: Schliesslich muss der Zustand dauerhaft sein. Wenn etwa ein Mieter nach einem Unfall nur vorübergehend im Spital liegt, genügt das nicht als Kündigungsgrund.

So entschieden die Gerichte

Grundsätzlich können Mieter und Vermieter den Vertrag auch einvernehmlich auf ein bestimmtes Datum hin beenden. Doch gerade wenn eine ausserordentliche Kündigung im Raum steht, sind sich die Parteien oft nicht einig, also landet der Fall vor ­Gericht. Die folgenden Urteile zeigen, unter welchen Umständen es der kündigenden Person nicht mehr zuzu­muten war, das Mietverhältnis bis zum nächsten ordentlichen Termin fortzusetzen, es also zur Kündigung aus wichtigen Gründen kam.

Damit die Vertragsauflösung vom Gericht geschützt wird, braucht es also eine anhaltende und einschneidende Situation, die in unvorhersehbarer Weise ins Leben des Kündigenden tritt und die er nicht selber verschuldet hat. Falls diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist man aber nicht zur fristlosen Auflösung des Vertrags berechtigt: Der Kündigende muss die gesetzliche Mindestkündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Immerhin ist er nicht an ein bestimmtes Datum gebunden, sondern kann auf einen beliebigen Zeitpunkt hin kündigen.

Die Hürden für diese Art der vorzeitigen Kündigung aus wichtigen Gründen sind also hoch und die ­Gerichte bei der Zulassung generell streng. Dennoch ist die Kündigung aus wichtigen Gründen vor allem für Vermieter verlockend – als Ausweg, wenn lange Kündigungsfristen abgemacht wurden oder das Mietverhältnis für ­eine gewisse Zeit unkündbar ist.

*alle Namen geändert

Beobachter-Tipp: Rechtzeitig einen Nachmieter suchen

Zu den formalen Voraussetzungen, die für eine Kündigung aus wichtigen Gründen erfüllt sein müssen, kommt eine weitere Hürde: Wer die Kündigung erwirkt, muss der anderen Partei unter Umständen Schadenersatz zahlen, weil er die mietvertraglichen Abmachungen nicht eingehalten hat.

Der Richter entscheidet, ob eine Entschädigung geschuldet ist und wie hoch diese sein soll. Er berücksichtigt dabei die Umstände des Einzelfalls, vor allem aber die finanziellen Möglichkeiten beider Beteiligten. Für Mieter empfiehlt es sich deshalb, im Zweifelsfall vorsorglich einen Nachmieter zu suchen, wenn sie vorzeitig aus dem Vertrag entlassen werden möchten.

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