Fünf Monate ohne Mietzinseinnahmen: «Anfänglich dachte ich, der Mieter habe vorübergehend einen finanziellen Engpass. Mittlerweile habe ich das Gefühl, er hält mich mit faulen Ausreden hin», erklärt ein Vermieter, der sich beim Beobachter-Beratungszentrum meldet. Schon die erste Miete sei zu spät gekommen. Als Vermieter sitze er am kürzeren Hebel, vom Gesetz geschützt würden ja nur die Mieter. Mit diesem Eindruck ist der Vermieter nicht allein. Allerdings gibt es verschiedene gesetzliche Bestimmungen, die bei Konflikten weiterhelfen.

Mietzinsausstände

Wenn der Mieter den Zins nicht zahlt, kann der Vermieter den Vertrag ausserordentlich kündigen.

Hierfür bestehen aber strenge formelle Voraussetzungen: Der Mieter muss schriftlich abgemahnt werden, bevor man kündigt; aus Beweisgründen sollte das per Einschreiben geschehen. Dabei muss unter genauer Angabe der offenen Beträge eine letzte Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt werden.

Gleichzeitig muss man ihm androhen, dass das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende gekündigt wird, wenn er die Ausstände nicht pünktlich begleicht. Die 30-tägige Zahlungsfrist beginnt erst am Tag nach Erhalt zu laufen.

Wenn der Mieter das Schreiben nicht entgegennimmt und auch nicht bei der Post abholt, beginnt die Frist am Tag nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist bei der Post zu laufen.

Für die Kündigung muss ein vom Kanton genehmigtes Formular («amtliches Formular») verwendet werden. Bei ausserordentlicher Kündigung muss zudem der Kündigungsgrund genannt werden. Das Formular gibt es bei der Gemeindekanzlei oder beim Hauseigentümerverband. Gleichzeitig steht es dem Vermieter frei, den Mieter zu betreiben.

Anfechtung/Erstreckung

Viele Vermieter gehen davon aus, dass der säumige Mieter die Kündigung anfechten und eine Erstreckung verlangen wird. Das kann er, er wird damit aber keinen Erfolg haben, wenn der Vermieter alles richtig gemacht hat.

Denn das Gesetz schliesst beim Zahlungsverzug eine Erstreckung explizit aus. Die Kündigung kann auch nicht mit Erfolg als missbräuchlich angefochten werden, denn sie verstösst nicht gegen Treu und Glauben. Schliesslich ist der Mieter ja vertraglich verpflichtet, die Miete pünktlich zu bezahlen.

Ordentliche Kündigung

Als Vermieter hat man auch immer die Möglichkeit, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, also unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist auf einen vereinbarten Termin hin.

Ohne entsprechende Vereinbarung kommen die gesetzlichen Bestimmungen zum Zug. Danach kann ein Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin hin gekündigt werden. Welche Termine ortsüblich sind, erfährt man bei der zuständigen Mietschlichtungsstelle oder unter www.mietrecht.ch.

Ausweisung

Es kommt vor, dass Mieter trotz gültiger Kündigung nicht ausziehen Ausweisung aus der Wohnung «Liebe Mieterin, Sie finden Ihre Möbel draussen» . Dann bleibt dem Vermieter letztlich nur, vor Gericht ein Ausweisungsbegehren zu stellen. Wenn die Rechtslage klar ist, stellt der Richter den Räumungsbefehl aus.

Falls der Mieter immer noch nicht auszieht, kann der Vermieter die Zwangsvollstreckung verlangen. Damit sollte man nicht zu lange warten, sonst verliert der Entscheid allenfalls seine Gültigkeit – und es kommt ein neues Mietverhältnis zustande.

Der Vermieter muss alle Kosten für das Verfahren und die Räumung vorschiessen. Er darf jedoch das Geld vom Mieter zurückverlangen. Falls dieser zahlungsunfähig ist, bleibt der Vermieter aber auf den Kosten sitzen.

Eine Betreibung würde nur zu einem Verlustschein führen. Solche Fälle sind zwar nicht an der Tagesordnung, können den Vermieter aber viel Geld kosten. Die beste Vorsorge ist, den neuen Mieter sorgfältig auszuwählen.

Bewerbung

Grundlage für eine optimale Wahl bildet vorab der Bewerbungsbogen, den der Mietinteressent ausfüllt. Hauseigentümerverband wie auch Mieterverband haben gute Vorlagen.

Unter anderem muss der Mieter Angaben zum Einkommen machen. Der Vermieter darf entweder nach Einkommenskategorien fragen (10'000er-Schritte bis zu 100'000 Franken) oder nach dem Verhältnis zwischen Mietzins und Einkommen. Er darf auf entsprechenden Belegen bestehen. Beträgt das Einkommen mindestens das Dreifache der Miete, ist das zumindest ein Indiz, dass der Bewerber zahlungsfähig ist.

Betreibungsregisterauszug

Die Zahlungsmoral von Interessenten wird aus dem aktuellen Betreibungsregisterauszug ersichtlich, den der Vermieter einfordern sollte. Das hilft allerdings nicht bei sogenannten Mietnomaden, die immer nur kurz an einem Ort bleiben: Der Registerauszug zeigt nur die Betreibungen am aktuellen Wohnort auf.

Wer also erst gerade umgezogen ist, kann unter Umständen ein blankes Papier vorweisen, obwohl er mehrfach betrieben worden ist. In diesem Fall sollte der Vermieter auch auf Betreibungsregisterauszügen früherer Wohnorte bestehen.

Referenzen

Ein zahlungsfähiger Mieter muss nicht unbedingt ein angenehmer Mieter sein. Der erste Eindruck ist sehr wertvoll; trotzdem sollte man beim aktuellen Vermieter eine Referenz einholen – und nachfragen, wie das Mietverhältnis war und ob es zu nennenswerten Problemen gekommen ist.

Der Mieter sollte zu den übrigen Parteien im Haus passen. Wenn das Haus zum Beispiel schalldurchlässig ist, sollte nicht eine Studenten-WG über einem pensionierten Ehepaar einziehen.

Kaution

Vermieter können sich zusätzlich absichern, indem sie im Mietvertrag eine Kaution verlangen, zahlbar vor Mietbeginn. Man kann maximal drei Monatsmieten verlangen.

Die Kaution dient als Sicherheit zur Deckung ausstehender Mietzinse und Nebenkosten sowie bei Mieterschäden.

Im Mietvertrag sollte zusätzlich vereinbart werden, dass auch die Miete jeweils monatlich zum Voraus bezahlt wird. Wenn der Vermieter dann vor Mietantritt nicht im Besitz des Geldes ist, darf er sich weigern, dem Mieter die Wohnungsschlüssel zu übergeben. Zahlen muss der Mieter trotzdem.