Sandra bewohnt ein Zimmer in der Wohnung einer Studienkollegin. Jeden Monat gibt sie Nadine 400 Franken bar auf die Hand - ein schriftlicher Untermietvertrag zwischen den beiden existiert nicht. Eines Abends sagt Sandra beim Geschirrspülen beiläufig: «Übrigens, ich ziehe nächsten Monat zu meinem Freund.» Da wird Nadine sauer: «Das kannst du gleich vergessen! Ich bestehe darauf, dass du die dreimonatige Kündigungsfrist einhältst!»

Das riecht nach Krach - keine Seltenheit bei der Wohnform Untermiete, die vor allem bei Jungen beliebt ist. Dabei ist der Fall grundsätzlich klar: «Untermieter realisieren oft nicht, dass für sie dieselben rechtlichen Bestimmungen gelten wie für Mieter», sagt Felicitas Huggenberger. Die Leiterin des Rechtsberatungsdienstes beim Mieterverband des Kantons Zürich beantwortet für den Beobachter zehn Fragen, mit denen sie in der Praxis immer wieder konfrontiert wird.

1. Welche Bestimmungen gelten, wenn kein schriftlicher Untermietvertrag existiert?

Dann gilt, was zwischen dem Wohnungsmieter und seinem Untermieter mündlich abgemacht wurde - und das kann zu Beweisproblemen führen.

Im Streitfall gelten die Bestimmungen des Obligationenrechts: Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Um Unklarheiten von vornherein auszuschliessen, ist es aber in jedem Fall ratsam, einen schriftlichen Vertrag abzuschliessen.

2. Hat der Hauptmieter eine mündliche Kündigung zu akzeptieren?

Eine mündliche Kündigung ist nicht rechtsgültig. Das Obligationenrecht sieht vor, dass ein Mieter schriftlich kündigen muss. Es empfiehlt sich auch für Untermieter, die Kündigung eingeschrieben zu verschicken.

3. Muss der Vermieter Bescheid wissen, wenn ein Zimmer untervermietet wird?

Ja, er muss die Bedingungen der Untermiete kennen. Seine Zustimmung darf er aber nur unter ganz bestimmten Bedingungen verweigern - insbesondere wenn der Mieter zu viel Geld verlangt und Profit aus der Untermiete schlagen will.

4. Darf für ein möbliertes Zimmer eine höhere Miete verlangt werden?

Ja. Die Regel lautet, dass der Zuschlag die zusätzlichen Kosten decken soll - höchstens aber 20 Prozent der Nettomiete. Stammen die Möbel aus dem Brockenhaus, ist ein Mietzuschlag von 20 Prozent aber zu hoch.

Für ein möbliertes Zimmer beträgt die Kündigungsfrist nur zwei Wochen, sofern nichts anderes abgemacht ist. Die Kündigung ist dann jeweils auf das Ende einer einmonatigen Mietdauer möglich.

Anzeige

Mehr zu Untermiete bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters

Bei Wohngemeinschaften und Wohnungen zur Untermiete ist es besonders ratsam, den Mietvertrag vor der Unterzeichnung genau zu studieren. Auf Guider erfahren Mitglieder die strittigsten Punkte, die es mit dem Vermieter zu klären gilt.

5. Wie viel muss ein Untermieter für ein Zimmer in einer Vierzimmerwohnung bezahlen?

Es gibt keine gesetzliche Bestimmung, wie die Kosten eines Mietobjekts verteilt werden. Angenommen, die Wohnung kostet 1600 Franken und alle Zimmer sind ungefähr gleich gross, ist es gerechtfertigt, den Mietzins durch vier zu teilen. Benutzt der Untermieter die Stube mit, dann zahlt jeder den Preis für den halben Raum - also 200 Franken.

Wenn die Zimmer unterschiedlich gross sind, wird häufig die Anzahl der Quadratmeter als Berechnungsgrundlage genommen. 

6. Kann der Mieter eine neue Bewohnerin ablehnen, weil diese einen Hund hat?

Massgebend ist der ursprüngliche Mietvertrag: Ist dort nichts geregelt, darf der Hauptmieter die Haustierhaltung nur verbieten, wenn ein sachlicher Grund besteht. Wohnt er in derselben Wohnung oder Liegenschaft wie der Untermieter, gelten strengere Zumutbarkeitsbestimmungen.

Anzeige

Konkret: Hat der Mieter eine Hundeallergie oder Angst vor Hunden, darf er eine neue Untermieterin mit Hund ablehnen.

7. Worauf muss beim Abschluss eines Untermietvertrags besonders geachtet werden?

Die wesentlichen Punkte sind im Formular «Untermietvertrag» auf der Website des Mieterverbands beschrieben. Speziell ist festzuhalten, welche Räume dem Untermieter zur alleinigen Nutzung oder zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen und welche Nebenkosten im Mietzins nicht inbegriffen sind.

8. Wenn zu befürchten ist, dass ein Untermieter verschwindet, ohne die Kündigungsfrist einzuhalten: Darf im Voraus eine Kaution verlangt werden?

Ja, das ist grundsätzlich erlaubt. Die Kaution muss auf ein Sperrkonto einbezahlt werden und darf nicht mehr als drei Monatsmieten betragen.

9. Was ist zu beachten, wenn jemand für drei Monate ins Ausland fährt und seine Wohnung untervermietet?

Es empfiehlt sich, eine Freundin oder Verwandte zu bitten, während dieser Zeit die Vertretung zu übernehmen und nach dem Rechten zu sehen.

Zudem ist es sinnvoll, dem Vermieter oder Hauseigentümer etwa Folgendes mitzuteilen: «Ich werde für drei Monate in die USA gehen. Während dieser Zeit wohnt Frau A. in meiner Wohnung. Falls es Probleme geben sollte, wird meine Schwester L. die Vertretung übernehmen.»

Eine solche Regelung kann vor allem dann nützlich sein, wenn der Untermieter unverhofft auszieht oder es beispielsweise zu einem Wasserschaden kommt.

10. Wer haftet für einen Wasserschaden?

Entsteht ein Schaden, muss er vom Untermieter berappt werden - nur wenn dieser zahlungsunfähig ist, haftet der Hauptmieter. Bei einem Schaden muss nicht der Neuwert, sondern der Zeitwert ersetzt werden.

Anzeige

Beispiel: Bei Parkett geht man von einer Lebensdauer von 30 Jahren aus. Wurde es vor zehn Jahren verlegt, entfallen zwei Drittel der Instandstellungskosten auf den Untermieter. Im Übrigen kann der Mieter verlangen, dass der Untermieter eine Haftpflichtversicherung abschliesst.

Formulare

Der Mieterverband stellt Vorlagen von Untermietvertrag und Wohnungsabnahmeprotokoll als PDF-Dokumente zur Verfügung: zu den Formularen 

WGs: Welcher Vertrag ist der richtige?

  • Bei der Solidarmiete oder Mitmiete sind alle Vertragsunterzeichnenden gleichberechtigte Mieter. Unterzeichnet also ein Paar einen Solidarmietvertrag, muss auch die Kündigung von beiden Parteien unterschrieben werden. Dies kann im Streitfall zu Problemen führen - nämlich dann, wenn der eine die Kündigung nicht unterschreibt, um dem anderen eins auszuwischen.
     
  • Ist sich ein Paar noch nicht sicher, ob das Zusammenleben in einer Wohnung von langer Dauer sein wird, kann ein Untermietvertrag sinnvoll sein: Er lässt sich leichter auflösen.
     
  • Einer Wohngemeinschaft bringt eher der Solidarmietvertrag Vorteile: Die Mieter sind weniger vom Goodwill eines «WG-Chefs» abhängig. Ausserdem ist die Gefahr geringer, dass plötzlich alle Bewohner verschwinden - und dass jener, dessen Name auf dem Mietvertrag steht, letztlich für die gesamte Miete aufkommen muss.
Anzeige