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Wenn Sie den Wohnungsschlüssel vorzeitig abgeben, darf der Vermieter nicht schon mit den Renovierungsarbeiten beginnen.
Wenn Sie den Wohnungsschlüssel vorzeitig abgeben, darf der Vermieter nicht schon mit den Renovierungsarbeiten beginnen. Bild: Loganban/ 123rf

Mieter und Vermieter haben oft entgegengesetzte Interessen – und manchmal auch falsche Vorstellungen. Wo Wunsch und Wahrheit am häufigsten nicht übereinstimmen.

von Patrick Strubaktualisiert am 2017 M10 05

Ersatzmieter: Pflicht ist nur einer

Wer ausserterminlich auszieht, braucht einen zahlungsfähigen und zumutbaren Nachmieter, damit er keine weiteren Mietzinse für die nicht mehr genutzte Wohnung bezahlen muss – einen, nicht drei, wie ab und zu von der Vermieterschaft verlangt wird. Auch ohne Verpflichtung lohnt es sich aber, mehr als nur einen möglichen Nachfolger vorzuschlagen – um auf Nummer sicher zu gehen.

Lehnt der Vermieter aber jemanden ab, der objektiv gesehen zumutbar ist, braucht der bisherige Mieter auch keine weiteren Mietzinse zu zahlen.

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Haustierhaltung: Auch eine Frage des guten Willens

Haustiere sind von Gesetzes wegen erlaubt. Oft sehen Mietverträge aber eine Bewilligungspflicht oder gar ein Verbot vor. Eine solche Bestimmung ist gültig etwa für Hunde oder Katzen, nicht aber für Klein­tiere wie Wellensittiche, Goldhamster oder Meerschweinchen; diese Haustiere sind in üblicher Anzahl immer erlaubt.

Muss sich ein Mieter die Tierhaltung bewilligen lassen, ist er vom Goodwill der Vermieterin abhängig – es gibt kein Recht auf diese Bewilligung, auch nicht aus Gründen der Gleichbehandlung mit anderen Mietern.

Erst der Rechtsmissbrauch setzt eine Grenze: Verweigert die Vermieterin die Zustimmung ausschliesslich, um ihrer Mieterschaft eins auszuwischen – beispielsweise weil diese kürzlich eine Mietzinsreduktion verlangt hat –, dürfte das vor dem Gesetz kaum standhalten.

Besucherparkplatz: Kein Recht auf Dauernutzung

Die Freundin des Mieters, die nicht bei ihm wohnt, gilt als sein Besuch – auch dann, wenn sie zweimal wöchentlich über Nacht bleibt. Niemand kann einem Mieter vorschreiben, wen er wann und wie lange zu Besuch haben darf.

Dass die Freundin deshalb in dieser Regelmässigkeit und Intensität auch den Besucherparkplatz benutzen darf, ist jedoch ein Irrglaube: Besucherparkplätze stehen gelegent­lichen Besuchern zur Verfügung. Eine allgemeingültige Grenze der Nutzungsdauer gibt es dabei aber nicht.

Bei Beanstandungen gibt der Mieter, dem etwas an einem intakten nachbarschaftlichen Verhältnis liegt, besser nach und sucht nach anderen Parkmöglichkeiten.

Vorzeitige Wohnungsrückgabe: Nicht sofort nutzbar

Gibt ein Mieter seine Wohnung vorzeitig zurück, ist der Vermieter zwar gut beraten, die Schlüssel anzunehmen und allfällige Mängel sofort zu rügen.

Das heisst aber nicht, dass er die Wohnung jetzt nach Lust und Laune nutzen kann: Solange er vom ausgezogenen Bewohner noch Mietzins einfordern will, darf er nicht vor der eigentlichen Beendigung des Mietverhältnisses mit Renovationen beginnen.

Und auch wenn er die Wohnung bereits vorzeitig einer neuen Mietpartei zur Verfügung stellt, muss der bisherige Mieter nicht mehr weiterzahlen.

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Treppenhaus: Die Möblierung muss weg

Schuhkästen, Pflanzen, Trottinette – viele Wohnungen setzen sich bis ins Treppenhaus fort. Wenn Mieter vom Vermieter aufgefordert werden, ihre Sachen wegzuräumen, berufen sie sich gern aufs «Gewohnheitsrecht», das in dieser Form aber ein Mythos ist. Nur weil der Vermieter sich nie gewehrt hat, wurde diese Nutzungsart nicht zum Vertragsbestandteil.

Und: Solche Möblierungen auf Fluchtwegen verstossen oft gegen feuerpolizeiliche Vorschriften.

Mieterschäden: Es gilt, was Versicherung zahlt

Selbst wenn ein Mieter eine Haftpflichtversicherung hat, bekommt der Vermieter beim Auszug nicht immer so viel, wie er gerne hätte.

Wenn er meint, er könne die Differenz zwischen dem von der Versicherung übernommenen Zeitwert und dem Neuwert, den er für den Ersatz zu bezahlen hat, vom Mieter einfordern, irrt er. Denn der Schaden entspricht dem Zeitwert, auch wenn die Neuanschaffung teurer ist. Das gilt nicht nur im Mietrecht, sondern immer in Schadenersatzfällen.

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Dübellöcher: Fachmann nicht nötig

Dübeln gehört zum Wohnen, jedenfalls in einem üblichen Umfang. Dübellöcher verschliessen kann jeder. Mit etwas Tubengips aus dem Baumarkt und einem Spachtel ist das kein Problem.

Wenn der Vermieter lieber einen Fachmann damit beauftragt, steht ihm das frei – nur kann er diese Kosten nicht dem Mieter in Rechnung stellen, wie das viele versuchen.

Sanierung: Erst danach ein neuer Mietvertrag

Nach Sanierungen legen Vermieter den Mietern oft einen neuen Vertrag zur Unterzeichnung vor. Manchmal kommt der neue Vertrag sogar schon, bevor die Arbeiten überhaupt begonnen haben. Das widerspricht dem Mietrecht.

Korrekt wird der neue Mietzins auf dem amtlichen Formular mitgeteilt, wenn sämtliche Handwerkerrechnungen vorliegen. Auf dem Formular muss der Vermieter die gesamten Kosten und den wertvermehrenden Anteil davon sowie die Verteilung auf die jeweilige Wohnung ausweisen.

Die Mitteilung muss den Mietern mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen, damit die ­Erhöhung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin in Kraft tritt. So verbleibt den Mietern Zeit, den Vertrag rechtzeitig zu kündigen, wenn sie den höheren Mietzins weder tragen noch innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten wollen.

Kautionsrückzahlung: Zeitspiel ist verboten

Nach Ende eines Mietverhältnisses hat der Vermieter ein Jahr lang Zeit, allfällige offene Ansprüche gerichtlich einzufordern – danach gibt die Bank die Mietzinskaution auf Verlangen des Mieters heraus.

Das ist aber kein Freibrief für Vermieter, grundlos zuzuwarten. Sind alle Ansprüche beglichen, muss der Vermieter die Bank innert eines oder höchstens zweier Monate auffordern, dem Mieter das Depot samt Zinsen auszuzahlen.

Wenn sich der Vermieter darum foutiert, ist allerdings fraglich, ob sich der Gang an die Schlichtungsbehörde lohnt. Denn immerhin wird das Geld auf dem Sperrkonto verzinst.

Die Kaution dient auch zur Sicherstellung von Nebenkosten. Weil diese üblicherweise nur einmal jährlich abgerechnet werden, kann es unter Umständen dauern, bis der ausziehende Mieter mit einer Nachforderung konfrontiert wird.

Glaubt der Vermieter allerdings, er könne deshalb die ganze Kaution zurückhalten, irrt er: Was den zu erwartenden Nachforderungsbetrag übersteigt, muss er innerhalb von zwei Monaten freigeben.

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Rauchen: Vertragliches Verbot gilt nicht

Manche Vermieter glauben, eine Wohnung ausdrücklich als Nichtraucherwohnung vermieten zu können. Doch Rauchen gilt nach wie vor als «Konsequenz freier Willens­entscheidung und als Teil sozialadäquaten Verhaltens», wie es ein Gericht einmal formuliert hat. Deshalb muss ein vertragliches Verbot nicht beachtet werden.

Das heisst aber nicht, dass ein rauchender Mieter auch kostenfrei davonkommt: Intensives Rauchen verursacht Schäden, und dafür muss er aufkommen. Er muss die Kosten für einen gewöhnlichen Wandanstrich entsprechend dessen Alter im Verhältnis zur Lebensdauer von acht Jahren übernehmen, ausserdem die gesamten Kosten für den zusätzlichen Isolationsanstrich, der das Durchdringen des Nikotins in den Wänden verhindern soll.

Geräte: Keine Servicepflicht beim Auszug

Immer häufiger fordern Vermieter von ausziehenden Mietern, sie müssten auf eigene Kosten Geschirrspüler, Waschmaschine oder Tumbler einem Service unterziehen lassen.

Das ist jedoch selbst dann nicht durchsetzbar, wenn es ausdrücklich im Mietvertrag steht. Denn ein Wohnungs­mieter kann sich nicht gültig im Voraus zu mehr verpflichten, als beim Auszug für allfällige Mieterschäden aufzukommen.

Ein Service ist aber im Wesentlichen eine Funktionskontrolle und umfasst höchstens zufällig einmal die Behebung eines vom Mieter verschuldeten Schadens.

Referenzzinssatz: Begehren nicht hinausschieben

Der hypothekarische Referenzzinssatz, der in der Regel massgeblich für die Mietzinshöhe ist, wird alle drei Monate bekannt gegeben.

Einige Vermieter verlangen von ihren Mietern, die um eine Mietzinsreduktion ersuchen, dass sie erneut ein Gesuch stellen, wenn der Referenzzinssatz nächstmals bekannt gegeben wird. Das ist falsch und sollte sich kein Mieter gefallen lassen – sonst lässt sich die Reduktion oft gar nicht mehr auf den angestrebten Termin hin durchsetzen.

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